2026年1月，石家庄长安区裕华东路的京州国际酒店法拍终于落槌：这家地处市中心、毗邻地铁与商圈的四星级酒店，在两次流拍后，由河北馥境商业管理有限公司以3.49亿元起拍价拿下，为石家庄商业类法拍资产处置添上了新的注脚。

这场从债权挂牌到资产拍卖的处置过程，历时数年、历经流拍，不仅折射出单家酒店的债务困局，更成为观察当下商业不良资产处置、二线城市酒店业发展的典型样本。从4.5亿本金酿出9亿多债权，到核心商圈优质资产两度流拍，京州国际酒店的法拍始末，藏着不良资产处置的痛点与破局方向。

法拍始末：核心商圈优质资产的折戟之路

京州国际酒店的法拍，并非简单的资产处置，而是一场多年债务纠纷的收尾，其资产本身的“优质性”与处置过程的“曲折性”形成鲜明反差。

这家位于石家庄长安区裕华东路177号的四星级酒店，坐拥38008.57平方米综合楼、4612平方米土地，紧邻地铁谈固站与万达广场，属于石家庄核心商圈的稀缺商业资产。但早在2017年，其运营主体京州国际酒店管理集团就因4.5亿元委托贷款陷入债务危机，借款到期后未能偿还，触发抵押与担保条款——石家庄豪迈房地产开发有限公司以酒店所属不动产提供抵押，6名自然人承担连带责任担保 。

2019年，法院判决京州国际酒店管理集团偿还本金及利息，债权人可对抵押不动产优先受偿，但债务清偿并未落地。截至2025年10月，这笔4.5亿元的本金，已滚出9034.88万元的总债权，其中利息就达4491.13万元 。同年11月，该笔债权以5125万元的价格挂牌转让，为后续资产法拍铺路 。

2026年初，京州国际酒店不动产正式进入法拍环节，首次起拍价3.8亿元，无人报名流拍；第二次降至3.49亿元，仍无竞拍者，直至第三次上架，才由河北馥境商业管理有限公司以起拍价成交。一场核心商圈优质酒店资产的处置，最终以“两拍流拍、三拍底价成交”收场，既反映出市场对商业资产的谨慎态度，也暴露了酒店类不良资产处置的普遍难题。

痛点剖析：为何优质酒店资产也难逃流拍与折价？

京州国际酒店的遭遇，并非个例。2025年上半年国内千万元以上酒店法拍项目成交率仅6.3%，南宁、南充、成都等地多家优质酒店均出现多次流拍、大幅折价的情况。即便如京州国际般身处核心商圈，仍难避流拍，究其原因，是酒店类不良资产处置的多重痛点叠加，而这也是当下商业类法拍资产的共性问题。

其一，债权复杂，资产权属存在隐性风险

酒店类资产往往涉及多层债权、抵押与查封，京州国际酒店的抵押物不仅处于查封状态，债权人还是第二顺位抵押权人，虽为首次查封，但权属上的“瑕疵”让潜在买家望而却步 。对于竞拍者而言，拿下资产后不仅要支付拍卖款，还可能面临后续的债权纠纷、解封流程，时间与资金成本大幅增加，即便资产优质，也会因权属复杂降低吸引力。

其二，市场承压，二线城市酒店业复苏乏力

石家庄作为二线城市，酒店业受消费复苏节奏、本地商业活跃度影响，整体运营压力较大。而2025年全国商业类法拍资产平均变现折扣已降至76.28%，二线城市商业资产成交率普遍偏低，市场对酒店类资产的未来现金流预期谨慎。京州国际酒店虽在核心商圈，但竞拍者需考量后续运营成本、市场竞争、入住率等问题，对资产的估值更趋保守，这也是其两度流拍的重要市场背景。

其三，评估偏差，重硬件轻运营的价值错配

司法评估的“清算价值”思维，是酒店类资产折价的核心原因。京州国际酒店的评估与法拍定价，更多聚焦于不动产的物理价值，却忽略了酒店作为经营性资产的有机价值——品牌口碑、运营资质、客户资源等无形资产均未被充分考量。这种“重硬件、轻运营”的评估方式，导致资产的“账面净值”与“未来现金流价值”严重脱节，既让债权人觉得资产被低估，也让买家因估值与实际运营价值不符而持观望态度。

其四，处置惯性，一拍了之的清算逻辑忽视资产延续

从债权形成到法拍落地，京州国际酒店的处置仍未脱离“一拍了之”的传统模式。这种以债务清偿为唯一目标的清算逻辑，极易导致酒店原运营体系断裂，即便新买家拿下资产，也需重新搭建运营团队、拓展客户资源，前期投入成本高。而市场上多数潜在买家并非专业酒店运营方，缺乏后续运营能力，也进一步降低了竞拍意愿。

行业启示：从京州国际法拍，看不良资产处置的破局方向

京州国际酒店的法拍落槌，不仅是一笔资产的出清，更给二线城市商业类不良资产处置、尤其是酒店类资产的盘活，带来多重启示。当下，全国法拍市场仍以“风险出清”为主，2026年商业类不良资产的处置压力或进一步加大，如何跳出“越拍越降、越降越冷”的恶性循环，实现资产价值最大化与多方共赢，成为亟待解决的问题。结合京州国际的案例与行业实践，破局关键在于跳出单一清算思维，从处置、评估、运营三个维度重构逻辑。

1. 处置端：告别一拍了之，推动府院联动与预重整

“一拍了之”的处置模式，看似快速实现债务清偿，实则造成资产价值漏损。京州国际酒店虽最终成交，但底价出让的结果，让债权人、原业主均承受了价值损失。而浙江湖州哥伦波城堡酒店的案例早已证明，预重整模式能最大程度保留资产价值：法院牵头协调多方纠纷，管理人核查资产负债，公开招募有运营能力的投资人，最终实现债务100%清偿、资产持续运营。

对于石家庄这类二线城市，针对京州国际这样的优质经营性资产，可探索“府院联动+预重整”的处置路径，在法拍前梳理债权债务、解决权属瑕疵，明确资产运营要求，让竞拍者无需为隐性风险买单，同时保障资产的运营延续性，实现“资产出清”与“运营重生”双目标。

2. 评估端：重构估值体系，兼顾硬件价值与运营潜力

京州国际酒店的估值偏差，是酒店类资产处置的普遍问题。司法评估若仅对标周边商办不动产的重置成本，忽略酒店的经营性属性，必然导致价值错配。对此，需重构酒店类不良资产的估值体系，将不动产硬件价值与运营潜力价值结合，把商誉、客户资源、运营资质、区位商业价值等纳入评估范围，让估值更贴近资产的实际价值。

同时，应推动评估机构与专业酒店运营方合作，获取真实的经营数据、现金流预测，避免因信息不对称导致的估值偏差，让买卖双方对资产价值形成共识，减少流拍与折价现象。

3. 运营端：引入产业主体，实现“带运营”的资产转让

京州国际酒店的最终成交方为商业管理公司，而非专业酒店运营方，后续资产能否有效盘活、实现可持续运营，仍待观察。而酒店类资产的核心价值，在于其持续运营产生的现金流，而非单纯的不动产物理价值，这就要求不良资产处置必须跳出“资产买卖”思维，转向“产业赋能”思维。

金融机构与处置方应主动对接专业酒店运营集团、商业管理机构，推动“带运营的整体转让”，让有运营能力的产业主体成为竞拍主力。同时，可探索“债转股+引入战投”的模式，将债权人的债权转化为资产股权，由战投方负责运营，实现债权人、投资人、运营方的多方共赢，避免资产因缺乏运营能力而再度沦为不良资产。

4. 市场端：适配城市能级，精准定位资产价值

京州国际酒店的案例也提醒，商业不良资产处置需充分适配城市能级与市场需求。石家庄作为二线城市，其酒店业的市场容量、消费能力与一线城市存在差距，核心商圈的高端酒店资产，若按一线城市的估值逻辑定价，必然与市场实际脱节。

处置这类资产时，需结合本地市场特征，精准定位资产后续运营方向——是继续做高端星级酒店，还是转型为中端商务酒店、长租公寓、复合商业体？提前明确资产的运营定位，能让潜在买家形成清晰的投资预期，提升资产的吸引力，减少流拍概率。

结语：不良资产处置，更需“保价值”而非仅“快出清。

京州国际酒店的法拍落槌，为石家庄商业不良资产处置画上了一个句号，但也为行业留下了更多思考。在2026年全国法拍市场供给压力仍将加大的背景下，商业类不良资产的处置，正从“以量换价”的粗放式出清，向“保价值、促运营”的精细化处置转型。

从核心商圈的优质酒店，到遍布各地的商业不动产，不良资产的价值并非只体现在拍卖价款上，更体现在其持续运营为地方带来的税收、就业与商业活力。京州国际酒店的遭遇告诉我们，不良资产处置的核心，不该只是快速化解债务、压降不良率，更该通过科学的评估、多元的处置方式、专业的产业赋能，让优质资产重新焕发活力。

对于石家庄这类二线城市而言，京州国际酒店的法拍，既是一次不良资产的出清，也是一次商业资产盘活的探索。未来，唯有跳出“一拍了之”的清算逻辑，构建“评估精准、处置多元、运营赋能、多方共赢”的不良资产处置体系，才能让更多如京州国际般的优质资产，摆脱流拍与折价的困境，真正成为城市经济发展的助力，而非债务的“包袱”。

而这场法拍也给市场传递了一个信号：商业不良资产的投资机会，不在“低价抄底”，而在“价值重构”。唯有读懂城市、读懂产业、读懂运营，才能在不良资产处置的浪潮中，真正把握机会。

来源：资法有度