2026年3月3日，一位房产中介朋友给我推荐了河北省石家庄市的一套法拍房（福某小区），晚上安静下来后，我从投资的角度分析了这套房子，以下记录了当时自己的思考。
一、房产基本情况
建筑面积118平米，京东平台起拍价690000元，每次加价5000元，预估拍下后加上税费杂费等需要750000元。若出租，租金每月2500元。折旧率2％（每年折旧1/50）。无风险收益率3％~4％（请看文章—蒂尼的书房“谈谈无风险收益率”）
二、实际收益率
1.按照每年空租1.5个月计算：
实际收益率＝（2500（月租金）×10.5（每年12个月空租1.5个月）-750000×0.02）÷750000＝1.5％
2.按照每年不空租计算：
实际收益率＝（2500（月租金）×12-750000×0.02）÷750000＝2％
实际收益率1.5％~2％，太低，说明房价过高。
三、估值
1.最乐观情况（每年不空租，投资收益率3％），设该房产合理房价X元，列方程
（2500×12-X×0.02）÷X＝3％，解得X＝600000元，
换句话说，该房产租金收益率为2500×12÷600000＝5％，折合市盈率20倍。
2.最悲观情况（每年空租3个月），设该房产合理房价X元，列方程
（2500×9-X×0.02）÷X＝4％，解得X＝375000元
换句话说，该房产租金收益率为2500×12÷375000＝8％，折合市盈率12.5倍。
综上所述，该房产合理估值为375000元~600000元之间，750000元定价过高。
