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石家庄的房价怎么涨上去，怎么跌下来，从杠杆出清的惨烈程度来看，差不多跌到位了。现在正进行的是新规产品对存量房屋的估值绞杀。
咱们先来看石家庄楼市的冰山指数图，非常直观，当前的房价已经跌到2014、2015年暴涨之前的水平了。也就是2016年棚改货币化安置引爆石家庄楼市后，加着高杠杆追涨进去的资金已经全部爆仓了。
房价从2017年6月见顶到现在，呈现出单边下跌走势，空头义无反顾，多头没有任何抵抗。做投资的一看图形就知道，这不是正常的均值回归，而是资金“踩踏式”出逃。
比如：我当初靠着房贷、经营贷、消费贷冲进楼市想要博一把，在房价16000的时候上车，最高涨到24000，内心狂喜。可当房价冲高回落到22000，我想卖却卖不掉，因为当时绝大部分新房都没有证，况且两年内卖出还有增值税，只能眼睁睁看着房价继续往下掉。
要知道，在石家庄炒房的主要是外地资本，当年，南方老板们过来都是十几套、十几套地扫货，他们一收手，本地人根本接不住那么高的房价。
咱们对比一下上海楼市的冰山指数图就知道了，他们的房价在2016年底第一波冲高之后，小幅回调了三年半，2020年趁着信贷宽松又涨了一波，并于2021年7月创出历史新高。
再看深圳楼市也是这样，2016年冲高之后高位强势盘整，2021年再创新高。
石家庄是一波直线拉升之后就调头向下，没有第二波了，说明一线楼市的资金没有再外溢到咱们这。你看济南楼市也差不多，都是一波强拉之后行情结束。
接着举前面的例子，等我16000买的房子交了钥匙、拿了证，可以买卖啦，房价已从22000跌破20000。如果聪明的话，趁着还有人愿意接盘，我得赶紧挂19000卖出，锁定利润。不聪明的话，等房价跌到16000，我也得被迫止损。
而且越往后下跌趋势越明显，接盘的人越少，我可能挂15000才能卖出，没想到有人提前挂14000了，大家手里都是杠杆资金，谁也等不起，这就是恐慌出逃造成的相互踩踏。
要是房价进一步跌到12000，房屋市值比我的贷款余额还低，干脆就断供法拍吧。12000打七折是8400元起拍。
现在，石家庄的房价跌到暴涨之前的水平，当初追高买入的资金该跑的跑了、该割的割了、该断的断了，剩下的要么自住、要么出租，也都不着急啦，惨烈的杠杆出清阶段基本结束。
如今，存量房面临最大的估值压力来自新规产品，也就是“好房子”。
比如：两套房的名义价格都是12000，其中一套是存量房、老产品、公摊25%，套内实际价格其实是12000÷75%＝16000。另一套是新规产品，得房率能做到90%，套内实际价格就是12000÷90%＝13000多。
你是想花13000买一套容积率2.0、层高3米、隔音效果更好、热环境更科学的“好房子”，还是想花16000买一套在高杠杆、高负债、高周转模式下批量复制出来的存量房，结果不言而喻吧。
存量房必须把价格降到足以弥补与新规产品在得房率、舒适度等方面的差距，才具备市场竞争力，这是一个杀估值的过程。而且越往后“好房子”越多，存量老产品越不好卖，尤其是地段和配套都一般的，会逐渐失去流动性。
从今年3月开始，一线楼市逐渐热起来了，成交量大增，虽然说量在价先，但目前看还是量增价没涨，甚至是以价换量。那些地段和配套都不错的房子跌到了刚需可以承受的价位，导致积累已久的需求集中释放了。
在一线楼市内部都没有形成资金追涨的趋势，暂时就不要指望热钱能外溢到二三线了。
石家庄楼市能否企稳，主要看“好房子”的产品力和改善型家庭的接盘能力，毕竟这涉及到未来土地市场的行情，还有财政可持续性。
至于存量房和二手房，自打市里出台优化住宅空间利用新规的那一刻，就等于是交给市场去慢慢寻底了。
这样做也很好，让存量房、二手房价格不断靠近刚需的购买力水平，有利于外地青年到石家庄安家落户，而源源不断到来的新市民才是让整个城市保持活力的关键所在。
各位意下如何，欢迎评论区聊一聊。
