石家庄都市圈这事儿, 我最近研究了好久, 怎么说呢, 不是说看新闻那种研究, 是真的去实地转了几次, 因为我有个朋友在栾城买了房, 另一个在长安区住了十来年, 听他们聊完我就发现, 这个排位变化背后其实是个挺有意思的事儿, 就是你会重新理解什么叫城市发展的逻辑, 不是说谁离市中心近谁就一定行, 你懂我意思吧。
我一开始也觉得长安区肯定稳赢的, 毕竟老城区嘛, 配套成熟, 地铁也有, 但你在那待久了就会发现问题, 就是那种＂成熟过头了＂的感觉, 说白了就是没啥增长空间了, 反而是栾城这种地方, 虽然现在看着还有点远, 但那股发展的劲儿你能感觉出来, 真的。
栾城现在这个状态, 怎么讲呢, 有点像十年前的裕华区, 就是那种＂大家都知道要涨但还没完全涨起来＂的阶段, 我朋友去年在那边买的房, 当时周围人都说他疯了, 现在回头看其实挺聪明的。那边最大的优势是啥, 不是房价便宜, 是整个规划思路对了, 你看高铁站放在那, 产业园也在那, 还有那个什么空港经济区, 这些东西组合起来就明白了, 它不是单纯的卧城, 是要做产城融合的。
我上个月去看过一次, 那个变化速度真的快, 说实话我都有点意外, 主干道两边全是新建的商业体, 虽然现在入驻率还不高, 但那个架子已经搭起来了, 就差人气慢慢起来, 这个过程可能要三五年, 但趋势肯定是往上走的, 不像长安区那边已经到顶了。
长安区的事儿其实挺让人纠结的, 因为它不是说不好, 而是好得太久了, 反而没人关注它到底需要什么了, 我另一个朋友在那住了十几年, 跟我吐槽说最大的问题是停车和学区, 停车位永远不够, 学区房又贵得离谱, 关键是这些问题短期内根本解决不了, 你懂我意思吧, 就是那种积重难返的感觉。
对了, 还有个细节特别能说明问题, 长安区那些老旧小区, 物业费一直上不去, 不是业主不愿意交, 是物业根本做不了啥, 管道老化、电梯老化、绿化也跟不上, 但翻新成本又太高, 开发商也不愿意碰这块, 所以就陷入一个恶性循环, 新房越来越少, 二手房越来越老, 年轻人慢慢就不愿意留在这了, 这个趋势其实挺明显的。
这次排位变化, 说白了就是河北在调整整个省会的发展思路, 以前是围着老城区转, 现在是要往外扩, 栾城正好卡在这个点上, 它既能承接市区的产业转移, 又能连接正定那边的空港, 这个位置就值钱了, 不是说地段值钱, 是战略位置值钱, 这两个概念不太一样。
我觉得最有意思的是, 很多人还在用老眼光看这些变化, 还在纠结哪个区离市中心近, 但其实现在已经不是这个逻辑了, 你看北京、上海那些大城市, 都是多中心发展, 石家庄也在学这个模式, 只不过步子迈得慢一点, 栾城这波如果能抓住机会, 五年后绝对不是现在这个样子, 长安区如果再不抓紧升级改造, 可能真的要被甩开了, 就是那种感觉。
如果你现在要在石家庄都市圈买房或者投资, 我建议你别光看现状, 多想想三到五年后的格局会是什么样, 栾城那边可以多关注一下, 尤其是高铁站周边和产业园附近, 虽然现在配套还不完善但上升空间大, 长安区的话如果是刚需自住倒也行, 但投资就要慎重了, 除非你能找到那种特别优质的学区房, 不然增值空间真的有限, 说实话这个判断不一定对, 但至少是我自己观察下来的感觉, 你可以参考一下, 最后还是要结合自己的实际情况来定。
