2026年1-5月

全国及石家庄房地产市场

数据研究报告

数据来源：国家统计局、石家庄统计局

报告日期：2026年6月25日

石家庄和辰楼市观察

摘要

2026年1-5月，全国房地产市场延续调整态势，但出现多个结构性改善信号。开发投资同比下降16.2%至3.04万亿元，新房销售面积下降10.8%至3.13亿平方米，但全国商品房待售面积首次同比微降0.4%，释放去库存积极信号。

石家庄作为1100万人口省会城市，5月新房价格环比微降0.1%，同比下跌4.5%；二手房环比下降0.2%，同比下跌5.8%。值得关注的是，新房144平方米以上户型环比首次转正（+0.1%），成为市场企稳的先行指标；而二手房90平方米以下户型环比跌幅最深（-0.7%），反映刚需市场承压。

本报告基于国家统计局2026年1-5月官方数据，从全国基本面、70城价格变动、石家庄明细分析、面积分类结构和趋势判断五个维度，对当前房地产市场进行系统梳理。

一、全国房地产市场基本面

1.1 核心指标概览

2026年1-5月，全国房地产开发投资完成额30356亿元，同比下降16.2%，其中住宅投资23426亿元，下降15.6%。投资端持续承压，房企开工意愿偏弱。

新房销售端，全国商品房销售面积31320万平方米，同比下降10.8%；销售额29366亿元，同比下降13.5%。销售均价约9376元/平方米，量价齐跌格局未改。

资金面，房地产开发企业到位资金32756亿元，同比下降19.0%。其中个人按揭贷款4066亿元，大幅下降28.0%，居民购房杠杆意愿持续走低。

表1：2026年1-5月全国房地产核心指标汇总（数据来源：国家统计局）

1.2 关键信号解读

信号一：待售面积首次同比微降。5月末全国商品房待售面积77182万平方米，同比下降0.4%，这是自2022年本轮库存周期以来首次出现同比负增长。尽管降幅极小，但标志着去库存从「越积越多」进入「缓慢消化」阶段，是供给侧最关键的拐点信号。

信号二：个人按揭跌幅最深。个人按揭贷款同比下降28.0%，在所有资金来源中跌幅最大。这反映一方面居民部门加杠杆意愿极度低迷，购房信心尚未实质修复，是当前市场最薄弱的环节。当然另一方面，就是在一线城市和强二线城市的144平米以上尤其是豪宅和顶豪住宅中，是高首付甚至是全款购房的，普通的刚需和置换购房也在加大首付比例；其他城市居民部门购房时也在加大首付款比例，降低杠杆。

信号三：住宅待售仍在增长。虽然整体待售面积微降，但住宅待售面积仍同比增长0.8%，说明去库存的主要贡献来自商业和办公类物业，住宅去化压力仍在。

图1：2026年1-5月全国房地产核心指标同比变化

二、70城房价变动概况

2.1 整体特征

国家统计局5月70城房价数据显示，各线城市价格变动呈现明显分化。一线城市新房价格环比总体持平，二手房环比微降0.1%，企稳态势最为明确；二线城市新房环比持平或微降，二手房环比多数下跌；三线城市新房和二手房仍处于下行通道。

从同比看，绝大多数城市新房和二手房价格仍低于去年同期，但降幅收窄的城市数量在增加，「跌幅变窄」正在从一线城市向强二线城市传导。

2.2 分化格局

•一线城市：价格基本止跌，部分城市核心区域已出现微涨。北京、上海新房环比微涨，深圳持平，广州微降。二手房「以价换量」接近尾声。

•强二线城市：新房跌幅收窄至0.1%-0.2%，二手房仍在调整但节奏放缓。杭州、成都等城市改善型需求率先企稳。

•普通省会（含石家庄）：新房环比仍多在-0.1%至-0.3%区间，二手房环比-0.2%至-0.4%。处于「止跌信号初现但尚未确认」阶段。

•三四线城市：价格仍在下行通道，但部分城市跌幅已从0.5%以上收窄至0.3%左右，距触底仍有距离。

三、石家庄70城房价明细分析

3.1 新房与二手房整体表现

2026年5月，石家庄新房价格指数环比99.9（微降0.1%），同比95.5（下降4.5%）；二手房价格指数环比99.8（下降0.2%），同比94.2（下降5.8%）。1-5月平均，新房同比降4.5%，二手房同比降5.7%。

新房环比跌幅自年初以来持续收窄，从1月的-0.4%改善至5月的-0.1%，「跌幅收窄」趋势明确。二手房环比虽仍在-0.2%附近波动，但跌幅已不再扩大，进入低位震荡阶段。

表2：2026年5月石家庄70城价格指数变动明细

图2：2026年5月石家庄新房与二手房价格变动对比

3.2 二手房成交占比持续扩大

从成交结构看，2025年石家庄二手房与新房成交套数比为1.11:1，二手房成交占比首次超过新房。2026年1-5月，这一比例进一步扩大至1.57:1，二手房已成绝对主导。

这一转变的核心原因是：挂牌量从2023年底的约4万套增至2025年中的7万套以上，二手房「以价换量」效应显著；同时新房供应收缩、部分项目价格与二手房倒挂，购房者转向性价比更高的二手房。存量房时代的典型特征在石家庄已经非常清晰。

四、面积分类价格变动分析

4.1 新房分面积段表现

新房市场呈现明显的面积分化特征：

表3：2026年5月石家庄新房分面积段价格变动

核心发现：144㎡以上新房环比+0.1%首次转正。大户型改善需求率先企稳，这与全国范围内「改善型需求成为市场主力」的趋势一致。改善客群通常资金实力更强、对政策更敏感，在政策底已现、价格接近心理底部时率先出手。

90㎡以下刚需持平。小户型新房环比已不再下跌，但缺乏上涨动力，刚需客群仍在观望，收入预期和就业信心是核心制约。

图3：2026年5月石家庄新房分面积段价格变动

4.2 二手房分面积段表现

表4：2026年5月石家庄二手房分面积段价格变动

核心发现：二手房90㎡以下环比-0.7%跌幅最深。小户型二手房是「以价换量」最激烈的战场。大量刚需卖家（多为置换或变现）急于出手，导致价格持续下行。而144㎡以上二手房环比已持平，大户型卖方更抗跌，改善型物业的韧性在二手市场同样成立。

图4：2026年5月石家庄二手房分面积段价格变动

4.3 新房与二手房面积分化对比

将新房和二手房的面积分类数据对照来看，一个清晰的结论浮现：无论新房还是二手房，大户型（144平方米以上）都是最先企稳的品类，而小户型（90平方米以下）承压最重。

这种分化背后的逻辑是：改善型需求由资金实力支撑，对价格底部更敏感，一旦认为「跌不动了」就会入场；刚需客群则受收入预期约束更大，「觉得还会跌」的心理导致持续观望。

值得注意的是，新房大户型环比已转正（+0.1%），而二手房大户型仅持平（0%）。新房改善盘往往在品牌、产品力和交付信心上更具优势，这种价差也说明新房改善型产品正在率先走出底部。

五、石家庄与二线城市均值对比

将石家庄5月价格变动与二线城市均值对比，可以更清晰地定位石家庄在全国市场中的位置：

图5：2026年5月石家庄 vs 二线城市均值价格变动对比

表5：石家庄与二线城市均值对比

石家庄新房同比跌幅比二线均值深1.3个百分点，说明过去一年价格调整幅度更大，这既与石家庄供应结构有关，也反映了普通省会城市对全国趋势的滞后效应。

但从环比看，石家庄与二线均值的差距已缩小至0.1个百分点，「追赶」态势明显。结合5月新房144平方米以上环比转正的信号，石家庄正处于从「深度调整」向「初步企稳」过渡的关键期。

六、关键信号与趋势判断

6.1 四信号框架更新

结合前期提出的「楼市触底四信号」框架，对石家庄当前状态进行更新评估：

表6：石家庄楼市触底四信号框架评估

四信号中，「政策底已现」和「价格降幅收窄」已确认，「成交量企稳」有初步信号但需要后续月份持续验证，「挂牌量增速放缓」仍在进程中。综合判断，石家庄楼市距触底仍有1-2个季度。

6.2 区域内部分化

石家庄内部分化格局延续：

•核心区（裕华、新华、桥西）：价格相对坚挺，改善型项目成交活跃，率先受益于政策宽松

•高新区：产业聚集带动人口净流入占全市超三成，是重点增长区域，新房去化相对健康

•远郊区域：价格低迷，最高价与最低价差近6倍，库存压力大，去化周期长

6.3 触底时间预判

基于当前数据，对石家庄楼市触底时间做出更新预判：

一线城市（2025年已率先触底）→ 强二线（2025-2026年）→ 普通省会含石家庄（2025-2027年）→ 三四线（需更久）。

石家庄大概率在2026年四季度至2027年上半年完成触底，关键观察窗口为2026年8-10月：如果新房环比持续维持在0%附近、二手房环比收窄至-0.1%以内、大户型价格连续3个月环比不跌，则可确认触底。

七、结论

2026年1-5月数据传递的核心信息是：全国房地产市场正在从「加速下行」转向「减速下行」，但距离「止跌回稳」仍有距离。

对石家庄而言，三个结构性特征值得关注：

•改善先行：新房144平方米以上环比转正、二手房144平方米以上环比持平，大户型改善需求率先企稳，这是市场触底前最可靠的先行指标

•刚需承压：二手房90平方米以下环比-0.7%为各品类最大跌幅，刚需卖家以价换量激烈，市场信心的根本修复仍需时间和收入支撑

•存量房时代确立：二手房与新房成交比从1.11:1扩大至1.57:1，石家庄已不可逆地进入存量房主导的市场结构

待售面积首次同比微降是供给侧最关键的拐点信号，但住宅待售仍在增长，去库存从商业办公传导到住宅仍需时间。预计石家庄楼市将在2026年四季度至2027年上半年完成触底，8-10月是关键观察窗口。

数据来源：国家统计局、石家庄市住建局

免责声明：本报告基于公开数据整理分析，仅供参考，不构成投资建议