石家庄楼市降温,专家分析是否将步日本旧路

石家庄楼市降温这件事,很多人看到的是房价下跌、成交量萎缩,但这些只是表象,真正值得注意的是这座城市楼市里藏着的一个更底层的问题,就是供需关系已经彻底错位了,不是说需求不够旺盛,而是这个城市过去十年盖的房子,已经远远超出了实际人口能消化的量,你去石家庄很多新区转转就会发现,大片大片的楼盘立在那,入住率低得可怜,有些小区晚上亮灯的窗户都数得过来。

这种错位不是突然发生的,是从过去那种＂土地财政+开发商加杠杆+投资客进场＂的模式里一点点累积出来的,石家庄作为省会城市,按理说应该有足够的虹吸能力,但问题在于,它的产业基础和人口吸引力并没有跟上房地产扩张的速度,很多人买房不是为了住,是为了投资,觉得省会城市的房子怎么都不会亏,结果现在发现,房子多到根本转不出去,租也租不掉,这才是真正让人慌的地方。

说到石家庄会不会走日本的老路,得先搞清楚日本当年到底发生了什么,很多人以为日本楼市崩盘是因为房价涨得太高,其实不完全是,核心问题是人口结构崩了,日本从上世纪九十年代开始,人口老龄化加速,年轻人越来越少,买房需求从根上就断了,再加上当时银行收紧信贷,投资客集体抛售,整个市场一下就垮了。

但日本还有个更致命的点,就是它的房子质量太好了,一套房子住五十年都不会坏,这意味着二手房供应会越来越多,而新增需求越来越少,供需剪刀差一打开,房价就只能往下掉,而且是长期往下掉,这种趋势一旦形成,就很难扭转了,因为大家都知道房子会继续跌,谁还会急着买？

石家庄现在的情况跟日本有些相似之处,比如人口增长乏力,比如房子供应过剩,但也有不同,日本是全国性的人口危机,而石家庄更多是区域性的产业和人口吸引力不足,这个差别很关键,因为如果只是区域问题,还有调整的空间,但如果是结构性问题,那就真的麻烦了。

石家庄楼市最大的风险不是房价跌多少,而是流动性彻底丧失,你去看现在的二手房市场,挂牌量越来越多,成交周期越来越长,有些房子挂了一年都没人问,这种状态一旦成为常态,整个市场就会进入恶性循环,房东急着出手,只能降价,降价又会带动周边房源跟着降,最后大家都卖不出去。

更要命的是,很多人的房子是加杠杆买的,月供压力本来就大,现在房价跌了,想卖也卖不掉,只能硬扛着,这种压力一旦传导到银行那边,整个金融系统都会受影响,这才是真正让人担心的地方,因为楼市不只是楼市,它牵扯着太多环节,一旦出问题,连锁反应会很快。

如果你手里有石家庄的房子,现在最理性的做法不是死扛,也不是盲目抛售,而是冷静评估自己的实际需求和财务压力,如果是自住而且月供压力不大,那就安心住着,短期涨跌其实意义不大,但如果是投资房或者月供压力很重,那得尽早做决断,因为市场流动性一旦彻底冻结,想出手都没机会了,至于要不要抄底,我只能说,别指望石家庄楼市会有什么报复性反弹,这个城市的房地产故事,可能真的要翻篇了。