石家庄2.0容积率-小高层-阳台新政-新规发展史
最近拿着150-200万，要小高层，要新规户型，还得要现房的客户特别多，特别是上学的这部分的业主，看完所有楼盘以后，都感慨一句，难道拿着200万在石家庄都买不上一个好房子吗？
答案是，要现房确实没有，次新小高又不便宜，两头为难。
讲小高层容积率2.0之前，我们得梳理一下石家庄的楼市发展历程，从2007年12月10日，省政府发文正式提出“城镇面貌三年大变样”，2008年初（市政府下发实施方案，一直到2022年，我接触到的楼市都是解决居住问题，以城市发展和城中村改造的各种建筑拔地而起，既要考虑村民回迁，开发商又要考虑利润，政府又得考虑发展，高层建筑顺应而生；期间只有各种城系产品核心位置有改善条件，比如国际城，东南智慧城，同祥城，瑞城等，外围高层产品，内部部分小高，洋房，联排产品。
什么时候开始小高层概念的，这得从一则任免消息说起了。
2021年4月，新华网发布一则消息，任河北省委常委、石家庄市委书记（新华网发布任免消息）
2021年7月，政府出台《关于大力支持省会建设和高质量发展的意见》
关于省会石家庄房地产最高指挥如下：第一次提出容积率2.0概念。
从此以后，石家庄新建住宅进入小高层时代。
随后多次调整，《石家庄市城市更新重点项目总体实施方案》2023年后：调整为现在的高铁、太平河、留营、和平东路、龙泉湖、东南三环六大片区，同时各大片区都配建好一流学校的分校，至于为什么这么做，这都归于24年阳光招生以后赐予的变革；关于学区这块，在后面解释。
按照时间轴来算，
21年拿地，第一个2.0容积率小高层是和平东路片区的煤机街城市更新项目，瑞凝府，请记住它的产品形态，第四代住宅。
（第四代住宅，目前在石家庄没怎么流行起来，反而那种高得房率，高赠送的认可度挺高流行起来了。）
2022年12月16日，那个三年什么结束，开发商也恢复正常拿地节奏，和平东路就开始了大面积拍地，保利天珺，文华天珺，云澜悦府，天瑞府，玖著书院，云和赋，中海峰三，都是那一时期拿的地；
22年-23年拿地这些项目，大部分都在长安区，因为长安区拆了很多厂子，从棉一到棉五，从华药到石钢，以上这些项目基本上都是25年交房，保利天珺25.12月交房，天瑞府11月交房，同期城发投云澜悦府交房，但是最低销售单价也得1.8w，所以基本上套值都在200多万，瑞凝府比他们交房都早，但是因为总价高，基本上不入平常百姓家。另外还有高铁片区的云和赋也是同一时期产品，去年云和赋第一套二手房成交是136平，249万，而云澜悦府，保利天珺，暂时还没有成交记录，以下是某壳挂牌价。
24年7月份，关键词，“阳台新政”。
主要指2024年7月出台、2025年2月优化的**《优化住宅空间利用规划管理若干措施（试行）》。简单可以理解，飘窗 设备平台赠送，不算面积，不计容。
这一时期的产品有，桂月云峰一期，盛邦启元一起，云和隐秀，中交和园一期，维璟天珺，云山樾，中海正太等。
这个时期产品比较尴尬，正好在新规发展的交替阶段。
2025年5月1日最新规来了 ，也是目前所有人提起的新规。
国家住宅项目规范出来了以后，在原来基础上多了很多细节和规范，最相关的就是多了一个入户花园赠送，但是，记住但是，户型越小，越吃亏，基本上在户型上吃的赠送越少，户型越大，赠送越多。
这一时期的产品就是，目前比较流行的，也是坊间讨论最多的，7420云华璟樾，长安琅悦，东方玺，长安天曜，和园二期，桂月云峰二期，云和月明，启元二期启骥，保利云起，凯奇玖瑞府，天正山河序，中海地大，还有保利振三街项目等，
以上是石家庄2.0容积率，小高层，新规的发展史。
所以有些客户现在想买到真正的容积率2.0的小区的现房，目前交付的有云和赋，长安天珺，中海峯三，云澜悦府，天瑞府，马上交付的，文华天珺，维明天珺，250万是门槛，这一门槛劝退了好多想改善的业主。
在写这些新规知识的时候，我会不由自主的想到三大片区，想到高铁片区和平东路片区，以及太平河片区，每个片区配一个一流的好学校，想的多了，发现这是一步棋，分了两步，先有23年新规好房，再有24年阳光招生，然后，细细一品，不敢多想。
本部能成为公认的好学区的地段，周边的地能开发早就开发完了，没开发的比如前两年的科大中海峰三，卖单价3万多，现在40中本部附近的云轩雅居，2万好几还是旧规。基本上本部的房子要么特别贵，要么特价旧。
所以剩下就是顺其自然了，因为你选择太少了，就是今年或明年要在石家庄既想改善又想上个好学区的房子有哪些？
第一个就是高铁片区，学校是是东风西小学（云和校区）和四十中弘真校区。
目前高铁片区总共来说是有5个盘，第一云和赋尾盘，第二个是盛邦启元，第三个是桂月云峰，第四个是云和隐秀，第五个是云和月明。
云和赋目前还剩一些，尾盘最小面积得145了，得300多万，而且还是一个小高层或者洋房，都比较贵一点好处就是现房。这个库存的价格是两月之前的，现在也所剩无几。
第二盘是盛邦启元，盛邦启元还剩两种产品，也是尾盘第一种是166的，第二种是一楼带院的，166只有一栋楼也楼层也不多了，应也得三百四五，一楼带院非标的300上下。启元二期，最近在认筹，据说2.3w起，下个月要开了。
第三盘是桂月云峰，目前是一期在清盘，价格是非常合适的，二期目前是刚开两栋楼，也不便宜。
目前他的一期洋房是比较有优势的，就是说你在300万左买个洋房，桂月云峰是高铁片区唯一一个能买得上的。
二期最新规的小高138卖的也不错，洋房158已经开了两栋楼，马上加开3号楼。
第四个云和隐秀，云和隐秀有三块地，目前这3号三块地都卖着呢，4 8号地、50号地和5 1号地。50号地是被动式住宅，48号地因为它离南二环比较远，所以它价格定的也比较高贵一点。51号地是卖的最快的一个，它起步面积是103平，已经售罄。目前51号地剩的最小是111平，190多万，其他123的210多万，可以上东风西和40中弘真。
云和月明上的学校是40中九年一贯制，因为它和云和隐秀只是差了一个平安大街。平安大街以西上的是东风西，属于桥西的行政划分，往东属于裕华区的行政划分，云和月明属于裕华区。目前它最小面积是103平和107平，103平是洋房，-190多万起，107平是180多万，都是小高层，再大一点就是125129和139。
第二个和平东路片区，和平东路片区学校是81中光华校区，九年一贯制。
目前这一块片区在卖的新房的有三个盘，一个是云山樾，一个是保利长安天耀，还有一个是玖著书院。
云山樾目前卖的是北区小高层和南区洋房，北区的小高层是142平起，然后280万就可以上车，南区是152的洋房，320万上车。
保利长安天耀是126和158两种户型，126是小高，158是洋房，小高126。目前最便宜的280多万起了，因为他现在8楼以下没有任何房子了，都卖完了。要买的话只能买7号楼，还能选，洋房158的现在还有两栋楼没开，还多一些选择性。
如果是2027年9月上学的选择还多一些，在以上三大片区基础之上，去年开发的所有新规楼盘基本上都能赶上，7420，光明日化，东方玺，裕华天郡，德贤云顶，和园一期，维璟，华宸天奕等。
最近过完年，楼市小阳春，学区房客户都挤满了售楼部，天曜一个126小高层卖到290万，还有那么多人来买，说明什么，临近今年上学加改善的真的是没有什么选择。
最后我想说的，从2017年3月18号限购，80后这批人，要想买房，各种要求，两年社保，首付30%，利率5.3%，二环内起步首付60万起，还是两室大高层，预算不够的只能买到二环外或者其他新四区正定，栾城，鹿泉，开发区，到22年5月18号解除限购，24年的阳光招生，又得重新回到二环内上好学校，还是80后这一批人，写完这里，不由得有些感慨，能不能别在这折腾80后这一代人了，时代的洪流真的不是所有人都能扛得住的。
致敬80后，致敬你们的不容易。
