石家庄房地产3月城市月报

经济基本面：平稳开局 ，结构性亮点与压力并存

2026年一季度，国民经济实现平稳开局。 GDP预期增速目标锚定4.5%-5%，体现"十五五"开局之年"稳中求进"总基调。物价水平温和回升，1-2月CPI同比上涨0.8%，居民消费价格增速有所修复但仍处低位；工业领域边际改善， PPI环比实现增长、同比降幅收窄。受全球AI投资周期带动，电子信息等高技术制造业出口走强，为经济平稳发展提供支撑。但外部环境变化影响加深，地缘政治风险持续上升，经济稳增长仍需宏观政策协同发力。（数据来源：中指研究院，数据截至2026年3月）

财政与货币政策：更加积极有为

3月《政府工作报告》定调"实施更加积极有为的宏观政策"。 财政政策方面，赤字率拟按4%左右安排，发行1.3万亿元超长期特别国债，持续支持"两重""两新"建设。 货币政策方面，强调"继续实施适度宽松的货币政策"，提出将"促进物价合理回升"作为重要考量，灵活高效运用降准降息工具，保持流动性充裕、社会融资成本处于低位运行。

宏观环境对石家庄房地产市场的传导影响

宏观宽松环境对石家庄房地产市场形成多维支撑：一是低利率环境降低购房融资成本，有利于释放刚需及改善型需求；二是积极财政政策通过基建投资改善城市配套，间接提升房地产价值；三是"促进物价合理回升"的政策目标有助于稳定居民资产价格预期。但也需注意，石家庄作为非热点二线城市，政策传导存在时滞，且面临居民收入增长预期偏弱的制约，市场复苏力度预计弱于一线及强二线城市。

中央政策：定调"着力稳定"，制度框架更加完善

2026年3月，中央层面密集释放稳地产政策信号，构建起短期稳市场、中长期促转型的制度框架：

（1）两会《政府工作报告》 ：政策目标由2025年的"持续用力推动房地产市场止跌回稳"转为"着力稳定房地产市场"，主要内容置于"更大力度保障和改善民生"与"加强重点领域风险防范化解"两项重点任务中，彰显房地产在保民生、防风险中的重要性。首次提出"深化住房公积金制度改革"和"加强初婚初育家庭住房保障"。

（2）"十五五"规划《纲要》 ：定调"推动房地产高质量发展"并列为单独章节，分为"完善住房保障体系"和"推动房地产市场平稳健康发展"两小节，增加多项具有针对性和实操性的举措。

（3）自然资源部38号文：明确"新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发"，推行"增存挂钩"机制，从源头控制房地产开发增量，推动市场从"增量扩张"转向"存量优化"。

（4）《求是》两度刊文：1月、3月两度提及房地产市场，强调稳定房地产市场预期的重要性，稳预期成为今年房地产工作的重要方向。

石家庄地方政策：公积金新政精准发力

2026年3月石家庄本月暂无其他地产新政。但在月末（3月31日），石家庄住房公积金管理中心重磅发布两份文件，自4月1日起施行：

（1）《关于调整住房公积金贷款有关政策的通知》 ，核心内容包括：

• 扩大"商转公"受益群体：将受益范围从"石家庄市缴存职工"扩展至"全国范围内正常缴存住房公积金的职工"，异地缴存职工在石家庄购房也可申请"商转公"；

• 优化住房套数认定标准：主城区（市内四区及高新区）与县市区分开认定，例如在鹿泉区有房的职工，在主城区购房可认定为首套，大幅降低跨区域购房成本；

• 优化人才绿卡使用条件：取消"无购房记录"限制，持A卡、B卡申请公积金贷款最高额度120万元。

（2）《关于全面取消住房公积金提取频次限制的通知》：取消"提取间隔不少于12个月"限制，涵盖租房、购房、物业费支付等多种情形，缴存人可根据实际需求自主选择办理时间。（数据来源：石家庄住房公积金管理中心，发布日期2026年3月31日）

政策影响研判

中央政策层面，"着力稳定"的定调为地方施策提供了明确方向，自然资源部38号文的"增存挂钩"机制将直接影响石家庄后续土地供应节奏。地方层面，公积金新政精准发力，主要利好三类群体：一是异地缴存职工（如在京津就业、在石家庄置业），有望吸引外部购买力；二是县市区有房但主城区无房的改善型群体，套数认定分区化降低了置换门槛；三是人才群体，120万元最高额度的放宽条件增强了吸引力。考虑到石家庄公积金改革与全国"深化住房公积金制度改革"方向一致，后续不排除更多城市跟进类似举措。

月度供求总览

2026年3月，石家庄居住用地市场延续谨慎基调。当月供应居住用地5宗（位于高新区、长安区和裕华区），总建面23 .49万㎡，起始总价12.95亿元； 成交居住用地2宗 （位于裕华区和藁城区），成交总建面25.59万㎡，成交金额6.7亿元，楼面价2619元/㎡，溢价率0%。

成交面积大于供应面积的现象，反映了土地供应与成交之间的时间错配——部分前期挂牌地块于3月完成交易。0%的溢价率表明市场热度处于低位，开发商拿地意愿审慎，所有交易均以底价成交。

以下为近12个月石家庄居住用地月度供求量价走势（数据来源：克而瑞数据系统、土地交易中心，数据截至2026年3月31日）：

从走势看，2025年9月、12月为年内供应高峰（分别为127.84万㎡和142.92万㎡），体现年末集中供地特征。进入2026年，供应规模明显回落，1-3月供应呈逐月递减态势（35.07→24.16→23.49万㎡），反映地方政府在"增存挂钩"政策框架下主动控制供地节奏。楼板价波动较大，2025年5月（10712元/㎡）和2026年2月（6415元/㎡）为高点，主要受核心区优质地块成交拉动；3月楼面价2619元/㎡为近12个月最低，因藁城区大体量低价地块（2388元/㎡）占主导。

成交地块详情

3月成交2宗住宅地块的具体情况如下（数据来源：土地交易中心，数据截至2026年3月31日）：

两宗地块拿地主体均为国有或国资背景企业，印证了当前"国企托底、民企观望"的拿地格局。裕华区地块楼面价6530元/㎡，远高于藁城区的2388元/㎡，体现出核心-边缘的价值梯度分化。

供应地块前瞻

3月新增挂牌5宗居住用地，总建面23.49万㎡，预计4-5月陆续摘牌。其中长安区2宗地块（ [2026]005和[2026]006）起始楼面价分别为6858元/㎡和6785元/㎡，属核心城区优质地块，值得重点关注。高新区 [2026]008号地块起始楼面价4654元/㎡，裕华区2宗地块起始楼面价在4073-4344元/㎡之间。供地结构向核心区域倾斜的趋势明显。

土地市场总结与展望

石家庄土地市场正处于深度调整期，呈现三大特征： 一是供应端主动缩量，响应"增存挂钩"政策，转向存量盘活与城市更新； 二是成交端国企主导，地方国资平台公司成为市场稳定器； 三是区域分化加剧，核心城区土地价值凸显，远郊区域（如藁城区）以低价大体量地块为主。未来1-2个季度，供地节奏预计维持低位，长安区、裕华区等核心区域地块为投资关注重点。

全市成交量价总览

2026年3月，石家庄商品住宅市场呈现"量升价降"格局。当月供应面积环比下降26.29%，成交面积环比上涨123.64%，成交均价环比下降8%，成交金额环比上涨105.72%

以下为近12个月石家庄商品住宅月度供应成交量价走势（数据来源：克而瑞数据系统，数据截至2026年3月31日）：

从趋势看，成交均价自2025年4月持续回落，累计降幅约8%，价格调整仍在进行中。成交面积则呈现"前高后低再反弹"特征，2026年2月为年内低点（受春节影响），3月环比虽大幅反弹，但仍低于2025年上半年水平。

面积段与总价段分析

3月成交结构显示改善型需求主导。120-130㎡面积段成交占比22%居首，其次为110-120㎡和100- 110㎡，100-140㎡合计占比高达67%。总价段方面，150-200万最多，占比27%，其次为100-150万。

120-130㎡三居/四居户型成交占比最大，与当前市场"一步到位"的改善购房逻辑一致。购房者更倾向于选择功能齐全、居住舒适的中大户型产品，小户型过渡性需求持续萎缩。

150-200万总价段占比最高（27%） ， 100-200万合计占比达69%，是石家庄商品住宅的核心价格带，反映主流购买力水平。

二手房市场

2026年3月石家庄二手房均价为10943元/㎡，环比微涨0.08%，同比下降7.92%。"环比趋稳、同比承压"的走势反映市场处于筑底阶段。二手房均价（10943元/㎡）与新房均价（14850元/㎡）价差约3900元/㎡，新二手价差较大，说明新房在品质溢价方面仍具优势，但也意味着二手房对刚需客群具有较强的价格吸引力。

住宅市场总结

石家庄商品住宅市场正加速向"核心资产保值+远郊持续承压"的分化格局演进。3月成交量的环比大幅反弹主要受益于季节性回暖与推盘节奏恢复，但价格环比下降8%和累计同比下降5%表明市场尚未真正企稳。核心城区（桥西、裕华、长安）凭借土地稀缺性与配套优势维持高位均价，而远郊板块（鹿泉、栾城、藁城）价格持续承压、库存去化困难，投资需高度审慎。

房企排名与市场格局

2026年累计销售额TOP3为：城发投市占率22.2%、保利19.3%、万科9.2%，三家合计市占率达50.7%，市场集中度较高。TOP20房企中全国性房企占7家，市占率35%，本地国企（城发投、垄泉、嘉实等）主导态势明显。

3月单月排名中，城发投居首，保利、万科次之。城发投凭借云华璟樾、云轩雅居、云歌熙语等多项目联动实现规模领先，保利则依托长安琅悦、长安天曜、裕华天珺等项目矩阵保持强劲增长。

项目排名与热销分析

3月单项目销售额TOP3为：保利长安琅悦、玖瑞府、万科翡翠书院。TOP20项目销售额合计约25亿元。

热销项目主要集中在长安区和桥西区核心板块，产品以精装或毛坯小高层、洋房为主，主力面积段110- 155㎡， 对应改善型需求。保利长安琅悦（精装小高层17500-18500元/㎡） 、东方玺（毛坯小高层17000-20000元/㎡） 、万科翡翠书院（精装高层14000-16500元/㎡） 等项目均以品质改善定位取胜。

房企动态总结

当前石家庄市场竞争格局呈现"本地国企主导、全国品牌房企深耕、民营房企收缩"的特征。城发投凭借多项目矩阵和国资背景实现规模领先，保利、万科、中海、绿城等全国性房企凭借品牌和产品力在核心区域持续发力。值得关注的是， TOP20榜单中多数项目以促销让利为主要销售手段，反映出在库存压力下"以价换量"仍是市场主旋律。

市场趋势研判

土地市场：二季度预计延续"缩量提质"格局， 3月新增挂牌的长安区优质地块（摘牌日期5月6日）将成为土拍焦点。在"增存挂钩"政策框架下，全年住宅用地供应总量预计持续收缩，核心区域优质地块稀缺性进一步凸显。国企托底格局短期内难以改变。

住宅市场：4月公积金新政正式实施，叠加传统"小阳春"效应，二季度成交规模有望环比提升。但需注意：一是广义库存中长期压力较大；二是累计成交同比仍为负增长，市场全面复苏仍需持续的政策支持与经济基本面改善；三是价格端"以价换量"策略仍是主流，短期内难见价格止跌回升。

政策面：公积金新政在套数认定分区化、商转公全国化、提取频次放开三个维度同步发力，预计将释放部分改善型和跨区域购房需求。结合全国"深化住房公积金制度改革"导向，不排除后续出台更多支持性政策的可能。

投资策略建议

基于以上分析，向机构投资者提出以下建议：

（1）区域布局：

• 重点关注：桥西核心（均价最高、去化周期短、品质改善需求旺盛）、长安核心（成交规模最大、保利/万科等品牌项目集聚）、裕华核心（均价第二、改善需求支撑充足）

• 谨慎对待：高新区、正定县（去化周期超三年）

• 规避区域：藁城区、栾城区（购买力薄弱、项目去化困难）

（2）产品策略：聚焦110-140㎡三居/四居改善型产品，总价段锚定150-250万区间， 匹配市场主流需求。精装/毛坯小高层与洋房产品具备更优的去化表现。

（3）风险管控：

• 密切关注广义库存转化节奏，远郊板块新项目入市需审慎评估竞品压力；

• 土地投资需严格测算利润空间，在溢价率接近0%的环境下确保项目盈利确定性；

• 关注4月公积金新政落地后的市场反馈，作为评估二季度走势的重要信号；

• 持续跟踪二手房价格走势，若同比降幅进一步扩大，将对新房定价构成向下压力。

关键时间节点

• 4月1日：公积金新政正式施行，关注首月业务量变化

• 4月16日-20日：高新区[2026]008号地块及裕华区2宗地块摘牌，关注竞拍热度

• 5月6日：长安区2宗核心地块摘牌，为年内最受关注的土拍节点

• 二季度末：评估累计成交同比降幅是否收窄，判断市场是否进入企稳通道