石家庄当年的"富人区"：现在看照片笑死人，当年却是身份象征

一、98年，石家庄出了一个"豪宅"项目。叫什么名字？叫"时代方舟"。

那时候石家庄的房价，每平方米多少钱？大约两三千。时代方舟的均价是多少？每平方米将近五千。

五千元，在98年是什么概念？

石家庄一个普通工人的月工资，大约是四五百块。不吃不喝攒一年，才能买一平方米。

时代方舟卖的啥？

外立面是灰白色的涂料，看着像水泥。户型设计是"大开间、短进深"，听起来的确很洋气，实际就是把客厅和卧室打通，一间大屋。阳台呢？没有。窗户呢？很小。采光呢？不咋地。

那时候能在时代方舟买一套房的人，非富即贵。要么是私企老板，要么是ZF官员，要么是包工头。

二十六年过去了。2024年，时代方舟的二手房均价，大约每平方米一万出头。

跟同期开盘的普通住宅比，价格差不多，有的甚至更低。

当年石家庄人挤破头要买的"顶豪"，现在看照片，很多石家庄人会说："就这？"

二、石家庄的商品房起步，是1990年代的事。

在那之前，石家庄人住的是什么？1970年代以前，石家庄的住宅主要是"筒子楼"和"大杂院"。

筒子楼，就是那种一条长走廊、两排房、走廊尽头是厨房和厕所的楼。一间房十几平方米，要住一家三代人。没有隐私，没有独立卫生间，早上洗漱要排队。

大杂院呢？就是几户人家住在一个院子里，共用一个厨房、共用一个茅房。院子里的生活气息很浓，但是私密性很差。

一位老人回忆说，"院子里住了七八户人家，有卖早点的，有蹬三轮的，有在工厂当工人的。每天早上，院子里飘着油条豆浆的香味，谁家炖了肉，整个院子都闻得到。"

那时候，能住上单元房，完全就是石家庄人的梦想。单元房，有独立卫生间、有厨房、有客厅的住宅楼。1980年代，石家庄开始大规模建设住宅小区。最早一批商品房，集中在桥西区、桥东区。

那时候的单元房，面积普遍不大。五六十平方米的两居室，是主流户型。三居室？那是大户型，只有极少数的干部和知识分子才能分到。

三、1992年，南方谈话。房地产市场开始起步。

石家庄的第一批商品房小区，是从哪里开始的？是桥西区。

1995年前后，石家庄西大街、合作路一带，出现了一批商品房项目。那时候的开发商，主要是本地企业，开发的经验不足，设计理念也比较保守。

户型方正、南北通透、动静分离——这些今天看起来理所当然的设计理念，在1990年代初期还没有普及。

那时候的商品房，客厅普遍很小，有的甚至只有八九平方米，放下一张餐桌就很挤了。厨房呢？往往只有三四平方米，转不开身。卫生间呢？很多是暗卫，没有窗户，通风靠排气扇。即便这样的房子，价格也不便宜。

1996年，石家庄桥西区某商品房项目开盘，均价每平方米三千多元。那时候石家庄工人的月均工资，大约是四百多元。

算下来，一套六十平方米的住宅，总价接近二十万。不吃不喝，要攒四十个月。

普通工薪阶层，买商品房是想都不敢想的事。

能买商品房的，要么是做生意赚了钱的，要么是外企高管、要么是单位有福利补贴的。

四、1998年，国务院发文，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。这是住房制度改革的一个转折点。从那一年开始，石家庄的商品房市场开始真正起步。一批品牌开发商开始进入石家庄，万科、保利、融创……这些今天耳熟能详的名字，在2000年代陆续登场。

石家庄的"富人区"概念，也是从那时候开始形成的。2000年代，石家庄有几个被公认的"高端板块"：

一个是以裕华东路、体育大街为核心的"裕华区板块"。2000年前后，裕华区还是石家庄的郊区，大片农田和城中村。但是，随着行政中心的搬迁，裕华区开始成为新的城市中心。房价也是水涨船高，一度是石家庄最贵的区域。

一个是以怀特商城为核心的"怀特板块"。怀特商城开业于2004年，是石家庄第一个大型商业综合体。周边房价紧随裕华区，成为石家庄的高端居住区。

还有一个是以联邦东方明珠为核心的"西南板块"。联邦东方明珠是石家庄最早的"概念地产"项目，主打"空中花园"、"绿色住宅"概念，一度是石家庄房价最高的项目。

那时候，能在裕华区或者怀特板块买一套房，是石家庄人身份和地位的象征。

五、2010年代，石家庄房价经历了新一轮上涨。

2010年初，石家庄市区房价均价，大约每平方米五千元。2015年，涨到八千元。2017年，突破一万五千元。

这波行情里，谁赚到了？2010年之前在石家庄买了房的人。谁亏了？2017年之后高位接盘的人。

2020年，石家庄房价开始回调。部分区域房价跌幅超过两成。那些在2017年买了"顶豪"的购房者，至今还被套着。

联邦东方明珠就是个例子。

这个项目2010年前后开盘，均价一度逼近两万元。当时的广告语是："石家庄的陆家嘴"、"俯瞰全城的天际线"。

十几年过去了，联邦东方明珠的二手房均价，大约每平方米一万出头。相比开盘价，跌幅接近五成。

当年买在这里的业主，说起来都是泪。

"当时觉得这里是石家庄最牛的地方，结果呢？"结果就是，石家庄的"富人区"概念，正在被重构。

六、今天的石家庄，"富人区"在哪里？

石家庄人普遍认可的高净值板块，有以下几个：

一个是以龙湖天奕、融创中心为代表的"西南板块"。这些项目定位高端，主打大面积户型、优质物业、精装交付。

一个是以万科翡翠书院、保利时光印象为代表的"东北板块"。这些项目虽然地理位置不如裕华区核心，但是产品力强，吸引了一批改善型购房者。

还有一个是以金地阅峯、龙湖天璞为代表的"东南板块"。这些项目依托新的城市规划，定位改善型住宅，房价居高不下。

有意思的是，石家庄的"富人区"，正在从"区位导向"转向"产品导向"。

以前，买房看地段。裕华区、怀特板块、桥西区核心区——只要地段好，房价就高。

现在，买房看产品。户型设计、园林景观、物业服务、精装标准——产品力强的项目，价格往往更高。

这是石家庄人住房消费升级的体现，也是房地产行业从"土地为王"转向"产品为王"的信号。

七、回顾石家庄三十年的住房变迁，有几个有意思的规律：

第一，"富人区"是会变的。

1990年代的桥西区"高端板块"，现在是石家庄的老城区。2000年代的裕华区"富人区"，如今依然坚挺。2010年代的"顶豪"，有的已经泯然众人。

第二，房价涨跌，跟政策周期高度相关。

2008年金融危机后，石家庄房价有一波下跌。2015年前后去库存，房价又开始上涨。2017年限购限贷后，房价回调。2020年疫情后，又有一波行情。

普通人想在房产投资上赚钱，难。

第三，真正的"豪宅"，最终会穿越周期。

石家庄有一些项目，1990年代开盘时价格就很高，十几年后依然领跑区域。比如某些早期的大平层项目，当年买的人，如今身家早已翻了几番。

这些项目的共同特点是：地段稀缺、产品过硬、物业管理好。

八、最后说回开头那个问题：当年的"富人区"，现在看照片为什么觉得可笑？

因为时代变了。

1998年的"豪宅"，放在今天的标准看，可能连普通住宅都不如。没有电梯、没有物业、户型老旧、采光通风差。

但是，在1998年，那就是石家庄最好的房子。

每个时代有每个时代的"豪宅"标准。二十六年前的"顶豪"，二十六年后可能连安置房都不如。

这就是时代的残酷之处：今天的辉煌，可能就是明天的笑话。

但也正是这种残酷，推动着城市不断向前。

石家庄的住房变迁，是这座城市发展的缩影。

从筒子楼到大杂院，从单元房到商品房，从"富人区"到"产品力"——石家庄人住得越来越好，要求也越来越高。

这不是坏事。

一个对住房挑剔的城市，才有未来。

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