石家庄2026年1季度住宅市场分析报告

2026年1季度，石家庄商品住宅市场在"主城区集中化、改善产品主导、国资央企引领"的总体格局下平稳运行。根据克而瑞统计，1季度全市合计供应商品住宅面积约48.42万㎡、供应套数3623套；成交面积约62.15万㎡、成交套数5195套，成交金额约101.64亿元，整体成交均价约16351元/㎡，供求比约为0.78，呈现"成交大于供应、去库存加速"的阶段性特征。

从区域格局看，长安区、桥西区、裕华区三大主城区构成销售主力，合计贡献了全市约七成以上的成交面积与金额；主城区二环内板块成为支撑市场的核心引擎。从产品价格看，市场呈现出明显的"两端集中"特征，1.5万-2万元/㎡改善型段位项目占据主导，2万元/㎡以上高端项目集中于桥西二环内和裕华二环内。

土地市场方面，1季度石家庄共推出涉宅/商服用地19宗（剔除重复），成交14宗（其中2宗停拍），成交总金额约28.93亿元。桥西区[2026]001地块被保利和筑以14.3%的溢价率竞得，成为1季度唯一溢价成交的涉宅地块，折射出核心区优质地块的稀缺价值；其余地块多由国资平台与本地城投系托底，市场呈典型的"国资主导、央企点状突破"格局。

1.总体供求概况

2026年1季度石家庄商品住宅市场总体表现如下：

解读：1季度成交面积明显大于供应面积，供求比0.78，反映市场去化速度优于推盘节奏，存量结构有所改善；套均面积近120㎡，表明改善型需求是当前市场的中坚力量。

2. 分区域（行政区）供求分析

按行政区汇总9大区域的供求数据如下：

解读：长安区以17万㎡成交面积稳居成交量榜首；桥西区虽成交面积居中，但均价高达约1.96万元/㎡，成交金额仅次于长安区；新华区和鹿泉、栾城、藁城整体均价偏低。区域分化明显，核心主城区的价量表现显著优于外围县区。

成交面积排名：长安区 > 裕华区 > 桥西区 > 新华区 > 高新区 > 正定 > 栾城区 > 鹿泉区 > 藁城区。

成交金额排名：长安区 > 桥西区 > 裕华区 > 新华区 > 高新区 > 正定 > 栾城区 > 鹿泉区 > 藁城区。

3.重点项目榜单

TOP10项目——按成交金额排名

4.价格结构分析

按成交均价分段统计，成交项目价格分层情况如下：

解读：1季度成交集中在1万-2万元/㎡改善段，合计占比64.8%；2万元以上高端段以23.2%的面积贡献了41.3%的成交金额，印证了"高端项目单位面积价值高"的规律。1万以下低价段仅占成交额的6%，反映外围县区市场体量有限。

1.供应情况

根据克而瑞数据监测，2026年1季度（含跨季供应）石家庄主城及周边共推出19宗涉宅/商服用地（其中藁城区[2026]001、高新区[2026]008为跨周期重推地块）。剔除重复记录后实际独立地块约17宗，总供应建筑面积约104万㎡，合计起始价约34.8亿元。分行政区与分用途统计如下：

分行政区（独立地块口径）

分用途

2. 成交情况

1季度实际成交涉宅/商服用地14宗（剔除停拍地块），成交总建筑面积约62.95万㎡，成交总金额约28.93亿元，溢价成交地块仅1宗。具体成交地块明细如下：

主要特征：

•成交以"底价+国资平台承接"为主，溢价成交地块仅有桥西区[2026]001（14.3%）与正资源资[2025]20（正定商业微型地块）两宗；

•藁城区[2026]001曾于第5周首次出让停拍，经调整后于第12周被华瓴置业以底价成交，反映外围供地节奏需要与市场深度匹配；

•新华区[2025]085（住宅、商服）在第2周停拍，显示新华区部分地块挂牌价格仍需试探市场；

•长安区[2026]002、正资源资[2025]20等微型商业地块楼面价较高（万元级），但对整体市场影响有限。

3.重点地块分析

（1）桥西区[2026]001地块（火车站—新石北路片区）

•建筑面积94,867㎡，城镇住宅+教育复合用途，起始价6.01亿元、成交价6.87亿元，溢价率14.3%，成交楼面价7,242元/㎡；

•由保利和筑（保利系）竞得，是1季度全市唯一溢价超过10%的涉宅地块，也是1季度总金额最高的地块；

•所在区域与保利天汇、保利维璟天珺、保利维明天珺等多个在售项目形成协同，保利系在桥西区火车站板块已初具规模化优势。该溢价成交印证了核心主城区优质地块的持续吸引力。

（2）长安区[2025]100地块（棉纺板块周边）

•建筑面积55,726㎡，城镇住宅用途，起始价2.79亿元底价成交，成交楼面价5,007元/㎡；

•由交投裕泰房地产（本地城投国资）竞得，为1季度长安区住宅供地的主力地块，对后续片区供应形成"国资托底+持续开发"的支撑。

（3）藁城区[2026]001地块

•建筑面积24.16万㎡，为1季度单体建筑面积最大的涉宅地块；

•第5周首次挂牌停拍后，第12周由石家庄华瓴置业以底价5.77亿元成交，楼面价2,388元/㎡，体现外围区域"先试再调"的市场化定价机制。

（4）裕华区[2025]087–093系列地块

•同批次由石家庄裕晟地产一揽子底价竞得7宗，合计建筑面积超41万㎡，楼面价区间3,823–4,370元/㎡；

•属于典型的国资平台集中土地储备，将为裕华区后续住宅供应奠定基础。

（5）高新区[2026]008地块

•建筑面积65,703㎡，城镇住宅用途，起始价3.058亿元、起始楼面价4,654元/㎡；

•于第10周、第13周两度供应但截至统计时点尚未成交，反映高新区市场节奏较缓。

4.土地市场与住宅销售联动分析

从"供地—销售"对应关系看，1季度呈现以下联动特征：

（1） 桥西区火车站板块："保利天汇—保利维璟天珺—保利维明天珺"三盘合计贡献成交面积4.23万㎡、金额超8.2亿元，保利和筑以14.3%溢价竞得桥西区[2026]001地块，正是对该板块高毛利产品线的战略延伸；

（2）长安区棉纺—兆通西轴线：1季度棉纺板块成交面积近12.9万㎡，居全市板块首位；长安区[2025]100地块由交投裕泰竞得，将为棉纺-兆通西轴线新增供应，与保利长安琅悦、东方玺、玖瑞府等畅销项目形成梯队补位；

（3）裕华区"国资系供地+绿城/中冶高端深耕"双轨并行：裕晟地产底价大规模拿地为后续普宅供应储备弹药；同时裕华二环内板块的绿城锦庐、城发投翰墨瓴峯、中冶德贤云顶等项目以2万元以上均价热销，印证了"高端改善"的产品定位准确；

（4）新华区[2025]085停拍 vs 赵佗/新华核心区项目热销：行政区内部存在"供地观望、销售活跃"的错位，显示板块级市场认知差异明显；

1.主要市场特征

特征一：主城区高度集中化

长安、桥西、裕华三大主城区合计贡献全市成交面积约64.6%、成交金额约67.9%，主城区仍是市场量价双重的核心支撑。

特征二：国资平台+央企主导供给格局

从土地市场看，成交竞得人主要为石家庄本地国资系（裕晟、裕德、荣阁、交投系、裕惠、泓韵等）以及保利等央企，民营房企整体参与度有限；从销售市场看，TOP10项目基本被保利系、城发投系占据。

特征三：改善型产品走俏，套均面积突破120㎡

1季度全市成交套均面积约119.6㎡，桥西区、高新区套均面积分别达138㎡、141㎡。140㎡以上大户型占据TOP项目主力户型配置，2万元以上高端产品贡献成交金额41.3%。

特征四：板块分化显著，热点聚焦核心走廊

长安区、桥西区和裕华区二环内板块合计成交面积超28万㎡，占全市成交量近46%。而栾城、藁城、鹿泉、正定等外围板块均价明显偏低，市场节奏相对缓慢。

特征五：溢价成交稀缺，理性拿地为主流

成交14宗地块中，仅桥西区[2026]001地块溢价14.3%、正定一宗微型商业地块溢价，其余均为底价成交，显示开发商整体保持谨慎、精准的投资策略。

2.后市趋势研判

（1）主城核心板块将继续引领量价表现：长安区、桥西区和裕华区二环内板块在产品、品牌、区位上的综合优势将持续强化，核心板块新盘入市后仍有望维持较高去化率；

（2）改善型产品的主导地位进一步巩固：120-140㎡及以上户型配置将成为新供项目标配，2万元以上高端项目供应有望增加；

（3）国资平台与央企"双主导"格局有望延续：保利、城发投、中海等品牌企业将继续深耕主城区；本地国资平台将在土地储备与项目开发端持续发挥稳定器作用；

（4）土地市场仍将以底价成交为主：随着供地节奏更加贴合市场需求，优质核心地块（如类桥西[2026]001）有望继续出现适度溢价，但整体溢价率仍将处于相对温和水平。

2026年1季度，石家庄住宅市场在结构上呈现"核心集中、改善主导、品牌引领、分化延续"的鲜明特征。商品住宅成交面积62.15万㎡、成交金额101.64亿元的总量表现，叠加0.78的供求比，显示整体供需关系趋于平衡、存量消化节奏良好。土地市场方面，全季14宗成交地块、28.93亿元总成交金额与桥西区[2026]001地块14.3%的标志性溢价，共同勾勒出"国资托底、央企精准、核心板块稀缺溢价"的土地市场全景。

展望后市，核心主城区的量价韧性、改善产品的持续热度、国资与央企"双主导"格局的延续，将共同构成石家庄住宅市场稳健运行的基础。区域分化仍将是贯穿全年的主线，产品力与板块选择仍是决定项目竞争力的关键。