“强基工程” 形势下土地增值税清算应对与税务合规实战特训班
授课时间：2026年5月21- 22日（周四-周五上午09：00 -下午 16：30）
授课地点：石家庄市东大街9号 凯旋金悦大酒店 五楼 - 国际会议厅
会议费用：2980元/人
牛老师：知名房地产财税实战专家；清华大学总裁班客座教授；内蒙古房地产业协会特聘专家；曾任某税收筹划事务所筹划部经理、副所长；曾任深圳新三板财税咨询公司咨询部总经理；从事房地产税务咨询16年，擅长房地产全程税收筹划、土增税清算筹划；股权设计、并购重组，出具的方案以实用性强、可落地见长。已为140多家房地产企业280多个项目提供税务咨询服务，业态涵盖住宅、商业、城市综合体、旧城改造/城市更新、特色小镇等。
自2020年初新冠疫情暴发后，全球经济持续下行，税源趋紧，税收征管工作承压，为此，习近平总书记于2020年12月30日，在主持中央深改委第十七次会议时明确强调，“要发挥税收在国家治理中的基础性、支柱性、保障性作用。”
俗话说，“瘦死的骆驼比马大”；房地产业高光时期财政贡献（土地出让金+相关税费）几近地方财政半壁江山，近年也不断承压。由于土增税清算作为房地产业核心征管环节，具有巨大的弹性空间，国家不断强化房地产业税收征管不断加码，分别采取了如下举措：
- 2024年，总局发布《关于规范土地增值税清算政府购买服务工作的通知》，要求税务机关应亲自完成土增税审核，禁止政府采购服务。
- 2025年4月初，总局稽查局部署开展7大领域专项整治，其中土增税清算赫然在列。
- 2025年4月底，税务总局党委亲自下场，发布《深入实施数字转型条件下的税费征管“强基工程”工作方案》，要求夯实税源征管、构建税费征管新模式。要求强化房地产业土地增值税一体化监管，汇聚整合数据，加强比对分析，防范虚列少计风险，推进土增税清算审核集中管理。
- 2026年伊始，国家再次对土增税征管不断加码，先后发布两个重磅文件：《国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告》（国家税务总局公告2026年第3号）；以及《国家税务总局办公厅关于印发<土地增值税全流程风险管理指引（试行）>的通知》（税总办财行发〔2026〕1号）。
在此背景下，税务系统也刀刃向内、强化队伍治理，发布《税务人员税收业务违法行为处分规定》（国家税务总局令第60号），防范、打击税务人员利用职务便利进行违法犯罪。
2026年，全国税务工作会议将房地产业纳入重点监管领域，可以预见土增税将迎来“征管趋严+清算高压+合规刚需”的叠加期，土地增值税作为房地产企业三大主税之一，计算繁琐、征管复杂，业务综合度高，税负弹性大。但是企业以往惯用的降低税负的灰色通道已经被堵塞：
（1）两高联合发布的法释〔2024〕4号文件，让企业通过虚开发票、虚列支出增加成本，或者通过签订“阴阳合同”分解收入的风险骤增；近日，广西南宁市税务局稽查局公布，辖区某房企，虚开144份增值税专用发票，通过虚增土地增值税清算成本，共少缴土地增值税2645万元，被定性为偷税，达到刑事追责标准，被依法移送公安机关。
（2）近日，上海某国有上市公司发布公告称，其名下全资地产子公司近日收到《税务处理决定书》（沪税稽五处〔2026〕40号），因土地增值税清算申报时归集计算扣除项目不准确，需补缴税款及滞纳金合计约1.3亿元。
河北省也不例外，据学员反馈，多地税务机关对达到清算条件的项目集中下发清算通知书，要求企业限期清算。
其实，降低土地增值税也有规律可循，在总成本确定的前提下，企业提前进行合理规划，包括合理规划清算单位、合理安排清算时点、选择正确的成本分摊方法、积极妥善处理地下建筑和尾盘，完全可以合法降低土增税。
本次课程主讲老师牛老师长期从事房地产税务筹划，有丰富的清算经验，熟悉土增税政策、深谙土增税清算和税务清算审核规则。课程以土地增值税清算与审核应对为主题，现场通过分析政策重大条款、拆解清算流程、剖析清算审核中税企分歧与焦点，分享实战案例和清算经验，助力企业轻松应对房地产项目的清算收官。
讲师实务出身，不讲空话，不玩虚的，真讲方案
拆解房地产清算方案，剖析所有风险，教你少踩坑，少交税
案例教学，老板听得懂，财务用得上，学会能落地
一、增值税新政对建安、房地产企业的影响
（一）对房地产业的影响
土地价款分摊规则调整
增值税纳税义务时间的调整
拆迁还房与货币补偿的处理差异
一项交易涉及两个税率的处理
发包合同签订时，对票据的约定
（二）对建筑安装行业的影响
支付分包款对开票的影响
清包工计税方式的调整
“销售+安装 ”税率的适用
二、土增税清算前期的筹划与应对
学习总局最新土增税政策和精神，明确方向
拆解金三土增税最新版申报表，掌握申报表架构和逻辑
[现场表格拆解]
3.剖析综合经济技术指标，学习可售面积与清算面积的关系
[实战案例教学（建议带上本企业代表项目的经济技术指标）]
4.确认土增税清算的条件
[举例说明：企业主动提前清算与推迟清算的技巧]
5.确认开发项目如何分期
[案例剖析：中海某项目清算时错误分期]
6.错误分期的补缴措施[实战案例教学]
7.清算对象分类依据[实战案例教学]
三、收入的确认、筹划
8. 收入组成与确认的时点处理
9. 一般计税下土增税收入与成本的确认
10.“买一赠一 ”的处理方法与收入确认
11. 价格偏低的风险与合理利用[裁判案例解析]
12. 违约金、更名费、价外费用的处理[案例探讨]
四、成本、费用的处理与筹划
13. 票据的风险管理与应对[案例探讨]
14. 土地、开发成本剖析与处理
15. 特殊拿地方式下土地价款的确认
16.“限低价、竞配建 ”土地成本处理+土增税清算方法
[案例探讨+裁判案例解析]
17.开发间接费与利息的处理
18.代收费用的税务风险与应对
19.各个扣除项目的管理与协调
20.拆迁补偿费的分摊处理[裁判案例解析]
21.四大成本分摊方法解析与正确选择
[和记黄埔、中大、银城、华城四大裁判案例解析]
22.层高系数法等特殊方法的运用[案例教学]
23.四项扣除项目的风险与运用
五、清算中常见焦点问题应对
24. 地下建筑成本分摊防范选择
[案例教学分摊利弊与不想分摊的应对]
25.无产权、人防车位各处置下税务处理
[佛山某企业销售人防车位败诉案例剖析]
26.关联交易在土增税中运用与风险
[案例教学：知名企业案例剖析]
27.装修装饰业务的合理利用
[实战案例研讨]
28.税负动态测算模型的设计技巧
29.核定征收方式征收的可能性
[惠州某项目剖析]
30.清算时，退税项目变补税的抗辩与应对
[河北某项目案例教学]
31.清算结束后，税务复核改变结论的应对
[广东清远某项目案例教学]
32.土增税二次清算风险管理
33.清算后亏损的处理与应对
34.其他业务的处理：
出让金分期付款
红线外成本费用
代建管理费
35.清算后尾盘的处理
六、现场答疑交流
【报名方式】
咨询/报名联系人：王老师 135 2218 1342（同微信）
