石家庄:精耕运营更新提质

本文刊载于《瞭望东方周刊》（2026年第12期，总第961期），原题为《石家庄：精耕运营更新提质》。

文丨《瞭望东方周刊》记者周丽娜 编辑高雪梅

作为全国较早出台城市更新地方性法规的城市，石家庄通过制度化、法治化设计，破解“重建设、轻运营、难持续”的难题，全方位保障城市更新长期稳定、良性循环、民生受益。

石家庄滹沱河大桥（张震/摄）

在石家庄，城市更新进入下半场，优先级被重新排序——“运营”被调整到“建设”之前。而这一变化的起点，可追溯至四年前。

2021年8月，石家庄市第十一次党代会确立“二环内做减法、二环外做乘法”的拥河发展战略，并提出树立经营城市理念，深入实施城市更新行动。1个月后，《石家庄市城市更新管理办法》印发，明确“政府引导、市场运作”原则，要求坚持高水平策划、市场化招商、专业化设计、企业化运营。从此，这座河北省省会城市，开启了从“建设城市”向“经营城市”的转变。

前不久，中共河北省委常委、石家庄市委书记张超超在《求是》杂志刊发的《治理“烂尾楼”也能出政绩》一文中表示，整治“烂尾楼”项目，面临的不仅是“如何建起来”的复工难题，更有“如何活下去”的运营考验，必须统筹考虑建设与运营、投入与产出，防止“按下葫芦浮起瓢”。

四年多过去，石家庄已经积累起一份厚厚的数据表：拆除违建临建3500多万平方米，腾退盘活土地约4.8万亩；落地公园游园415座、球类场地1015个；建成184个“一刻钟便民生活圈”；完成老旧小区改造提升2346个。2024年，石家庄入围全国首批15个“国家级城市更新行动城市”。2024年、2025年连续两年青年人才流入量均超10万人，经济总量在全国城市中的排名由2021年的第40位上升至2025年的第34位，连续两年获评“最具幸福感城市”。

“目前，石家庄的城市更新已从规模扩张转向品质提升，实现了从外延式扩张到内涵式提升的根本性转变。”石家庄市政府副秘书长、市城市更新促进中心主任景建涛告诉《瞭望东方周刊》，工程思维让位于资产思维，项目运营形成“借钱、花钱、挣钱、还钱”的闭环；运营先行、业态重构，让文化、商业与社会价值在规划之初就得到综合考量。

作为全国较早出台城市更新地方性法规的城市，石家庄通过制度化、法治化设计，破解“重建设、轻运营、难持续”的难题，全方位保障城市更新长期稳定、良性循环、民生受益。

正太饭店内庭院改造前

正太饭店内庭院改造后

2014年，因开发商盲目扩张导致资金链断裂，总建筑面积高达237万平方米的石家庄祥云国际全面停工，这一停就是10余年。曾经备受瞩目的这个明星项目杂草丛生，破败不堪。留下的不只是空壳建筑，还有无法按时收房的购房人，超过30万平方米无人接手运营的巨型商业体及其涉及近5000人的复杂债权。项目的停摆对全市经济发展、社会稳定和城市形象造成十分不良的影响，损害了群众切身利益。

祥云国际项目长期处于停工状态，且建筑物拆改严重，存在重大结构和消防等安全隐患。续建前需开展全面检测、鉴定、测绘、图纸复原及重新设计等工作，部分建筑甚至需拆除重建，工程规模大、技术难度高。加之债权人群体众多，商业体量大，稳定化解与资产盘活难度较大，使得2017年至2021年期间，先后两任重整投资人退出。

2021年起，石家庄新一届市委、市政府坚持“新官理旧账”，以保交楼、保民生、保稳定为目标，研究制定“一个清零”“两个不放过”“三个清单”的基本原则，即“房地产开发商非法所得清零；对违法责任主体的法律责任不放过、对职能部门工作人员的纪律责任不放过；建立容缺清单、任务清单、责任清单”，全面推动整治工作。

石家庄市委、市政府主要领导带头包联祥云国际等“硬骨头”项目，并多次公示整治工作进展情况。经过日夜奋战，项目累计交付住宅、公寓等4000余套，完成295亩城市绿地公园建设并投入使用，汇新路、汇平路、祥云街规划路网建成通车，债务平稳解决。

而这只是过了第一关。该项目整体商业规模近百万平方米，区域内商业面积占比高。在商业地产市场仍处低位、消费复苏态势仍需巩固的背景下，超大体量商业项目建成交付后，容易陷入“交付即空置”的运营困境，资产保值增值与长效运营面临挑战。

石家庄城发投集团副总经理刘守彬告诉《瞭望东方周刊》：“要避免‘建设烂尾’变成‘运营烂尾’，核心在于‘招得来、留得住、运营好’：既要能引入优质业态，又要能稳住入驻商户，更要推动项目实现长期良性运营，避免交付后出现空置的局面。”

秉持全生命周期建设开发理念，项目把续建和招商摆在同等重要位置，积极开展招商洽谈，吸引了希尔顿惠庭等知名品牌入驻，并引入本地商业龙头北人集团。

北人集团党委委员、副总经理王慧桥对《瞭望东方周刊》回忆，2023年介入时，超30万平方米的巨型商业体盘活难度高，市场承接意愿很低。“对接了7家专业设计机构，中途退出5家，留下的2家均无法独立承担全案设计，最终只能采用分区域联合设计模式，艰难推进复工设计工作。”难题集中在三大现实瓶颈，即楼体先天结构复杂导致设计难度陡增，超大体量与低迷市场叠加造成项目无人敢接，长期烂尾遗留场地条件差以及建筑及配套设施老旧破损严重。

面对诸多难题，北人集团的应对之策是精准把握商业发展趋势，聚焦差异化、特色化、引流型业态布局，着力引进具有标杆效应、首店效应的优质品牌。北人集团把集团内百货、珠宝、家电、超市、餐饮等业态植入北国未来城，同时引入特色首店——寰星影城开出电动床厅、星空厅、情侣厅等特色场景；法米动物园做了综合性亲子业态；摩森堡建成超大室外微动力乐园。

2024年开业至今，北国未来城围绕“年轻潮流”与“家庭亲子”两大核心客群，累计落地347场主题营销活动，覆盖42个关键节点，带动客流110万人次。通过持续招商及品牌优化调整，开业初期，就有165个入驻品牌，经营面积达3.5万平方米。目前，品牌数量增至199个、经营面积扩至5.2万平方米，北国未来城已基本实现满铺经营。

北国未来城休闲文旅事业部负责统筹运营北国未来城、摩森堡微动力亲子乐园、北国未来城文体中心三大重点项目，项目总面积为30.16万平方米。截至2026年4月30日，项目累计经营820天，实现销售总额9.1亿元，累计接待客流约789万人次。今年前4个月，实现销售额1.5亿元，客流量达140万人次，同比增长33%。

从“烂尾”到“新生”，祥云国际项目不仅实现“保交楼”，还成功盘活近40万平方米商业资产；北国未来城等商业经营良好，项目整体实现了基本盈亏平衡，提升了区域人气，增强了区域活力，实现项目价值的可持续释放。

整治前的祥云国际

整治后的祥云国际

2021年，石家庄市共摸排出“烂尾楼”项目44个，涉及房屋7.8万套、群众9.5万人。截至2024年，44个“烂尾楼”项目全部完成整治，不只解决了购房群众的入住难题，还同步加强了项目周边公共设施配套建设，提升了城市居住品质。

与一些城市侧重点状更新不同，石家庄更倾向于片区更新，以统筹资源带动整体面貌提升，城市功能与品质同步跃升。祥云国际项目就被纳入高铁片区商业聚集区，同步开展结构改造、业态优化与配套完善工作。

以石家庄火车站为核心、总占地面积11925亩的高铁片区，由商务核心区、青年创业园、商业聚集区三部分组成。占地435亩的中央绿色体育公园是片区内的功能锚点——包括4个专业级室内运动场馆及户外57块场地，其中40块户外场地向市民免费开放，公园日均客流量达3000余人次。写字楼、住宅围绕公园展开，如意彩虹空中走廊既是空中跑道又是观景平台。

石家庄火车站站前休闲公园

2025年9月，高铁片区石家庄市第四十中学弘真校区迎来了首批新生。该校区总建筑面积6.2万平方米，攀岩馆、游泳馆、篮球馆等配套设施完善，是推进优质教育资源均衡发展的重点民生项目。

“在设计阶段，学校就参与进来并提出了自己的需求，从而有了更符合孩子审美的报告厅紫色座椅和满足教学需求的各种特色课程教室。”石家庄市第四十中学副校长李振辉说。

石家庄在推进义务教育阶段“阳光招生”的同时，把教育配套建设融入城市更新。2021年以来，在二环外、六大片区，新建、配建学校87所，截至2025年，已建成投用79所。

“这些优质学校的投入使用，有效填补了外围区域优质教育资源空白，完善了教育配套体系，全市教育设施空间布局与城市发展、人口变化的匹配度显著提升。”石家庄市教育局副局长钟荣贵说。

“不久前，高铁片区商务核心区35号地块项目东西两栋塔楼全部封顶。”石家庄城投集团党委书记、董事长赵利军指着远处的高楼说，该项目建成后，将进一步完善该片区商务核心区功能布局，丰富区域商业业态，助力周边居民生活品质提升，为城市经济能级跃升注入新动能。

刘守彬把这种模式总结为“片区统筹打包”，即将一个单独的城市更新项目连带周边区域共同规划，整体立项，从单一的建设转变为片区的整体升级；再通过业态功能重构，引入医疗、教育、养老、休闲等多种业态，最终实现投入产出平衡；同时注重投融资模式创新，更多运用专项债、特许经营、股权合作、REITs、资产证券化等方式吸引社会资本，并打通资本退出渠道。

这正是石家庄实施“6+2+2”城市更新行动的关键。“6”即高铁片区、太平河片区、留营片区、和平东路片区、龙泉湖片区、东南三环片区六大城市更新片区，两个“2”分别为北三环和复兴大街市政化改造两个市政工程，以及9个城中村改造和1975年以前危旧住房改造两项试点。六大片区总占地7.44万亩，目前已全面开工建设。

刘守彬认为，城市更新从“单纯投入”转向“投入产出平衡”，跳出“只看有没有建好、只看花了多少钱”的传统思维，从“重建设、轻运营”转变为“多元化运营”。城市运营者通过片区统筹打包、业态功能重构、投融资模式创新等，把“沉睡的存量资产”转化为“可持续的现金流资产”，建立民生效益、资产效益、财务效益、社会治理、可持续能力等多维度评价体系，看短期成效，更看长期运营造血，最终形成“财政引导、市场为主、居民参与、自我造血”的良性循环。

而更深一层的尝试，是把运营思维前置到规划阶段。

“因充分考虑了公益性项目的可持续运营，美术馆项目中植入20%建筑面积用于商业经营，利用商业经营收益反哺美术馆运维，实现自我造血。”石家庄市自然资源和规划局详规科一级主任科员江中秒说，太平河片区早在设计阶段，就对片区建设进行了初步投资与收益估算，并提出酒店群、特色商业街、小型社区商业综合体等不同特色、不同层级的商业产品差异化供给。

另一个把运营写进规划、全力服务于市场实施主体的样本，是“织音1953”所在地块的工业建筑改造规划。江中秒介绍，资规局对保留再利用的20余栋工业建筑充分预留弹性空间，规划文化、商业等多种可混合的用地，满足后期业态多样化市场化需求；提出留、改、拆比例要求，满足不同建筑物的空间定制灵活性，避免后期二次拆改；通过科学规划人流动线，串联多元业态板块。

“我们完整保留了18栋具有时代特征的工业建筑，以及红砖清水墙、老式水塔等标志性元素，想打造一个能承载城市记忆、服务市民生活、引领文化潮流的公共空间。”石家庄旅投集团文化体育产业开发有限责任公司总经理刘迅介绍。

作为“一五”时期国家重点建设的纺织工业基地，石家庄的棉一、棉二、棉三等七大棉纺厂承载着几代人的记忆。现在由棉一、棉二旧厂区改造而成“织音1953”时尚文化园区，是河北首家非标商业文化艺术园区。

2025年5月1日开园的“织音1953”交出优异的周岁“大考”答卷。

“首年表现确实超预期。” 石家庄文旅投集团副总经理王雅然透露，“织音1953”累计吸引客流已突破798万人次，单日最高达6.72万人次。2026年“五一”假期，伴随着艺术活动举办，园区客流达26.03万人次。园区客群高度年轻化，其中1995年至2009年间出生的“Z世代”占比约65%，外地游客占比正逐步提升至20%左右。周末和艺术活动期间，来自京津冀的青年尤其多。

石家庄织音1953（张震/摄）

“目前品牌入驻率保持在92%以上，我们引进了38家全国及省市级首店和旗舰店。”王雅然介绍，已开业的首店及旗舰店整体运营良好，出租率整体保持平稳。

园区采取主理人孵化的运营模式，筛选具有创意内容能力和粉丝基础的主理人，采用联营、分账等灵活合作方式。园区提供场地与客流支持，主理人则负责持续产出独特内容和社群运营。全国首个街区式娱乐文旅复合体MIX·界正是这一模式的集中体现，作为园区二期核心业态，目前已签约潮流品牌和内容IP超过50家，2026年实现完整呈现。同样在此模式下，上座儿剧场已实现常态化演出，其悬疑剧《暴雨将至2》场均上座率长期保持在85%以上，复购率高，并有效带动了周边餐饮消费。

针对全国工业遗址改造的同质化问题，“织音1953”项目给出“石家庄方案”，即以“纺织文化为根、音乐艺术为魂”理念，在业态的克制与多元之间保持平衡，让传统与潮流在同一空间中兼容互补，彼此导流而非争抢，将工业遗址的独特空间价值转化为不可复制的内容竞争力。

石家庄市工业遗址公园

“运营逻辑可以复制，但无法‘照搬图纸’。‘织音1953’的成功依赖几个不可复制的条件：核心主城区的优越区位、七大棉纺厂的集体记忆厚度、工业美学旧建筑与潮流时尚业态的完美结合，以及‘摇滚之城’城市 IP 的交叉赋能。”王雅然表示，“对于其他项目，我们会借鉴‘首店策略’‘主理人孵化’‘内容先行’等经验，但必须‘一厂一策’，挖掘各自独特的历史基因。”

傍晚时分，石家庄环城绿道上，骑行者络绎不绝。

石家庄市环城绿道（张震/摄）

这条全程101公里的绿道沿滹沱河、环城水系和绕城高速布设，形成闭环，串起太平河、滹沱河、环城水系三大水系与沿线76个公园游园景观节点。

绿道不仅是一条慢行系统，也逐渐成为新的城市公共生活空间。

位于环城绿道北线的哈啰骑游驿站，咖啡、轻食、自行车停放维修、户外装备租赁等功能设施一应俱全。骑游途中到驿站歇脚，同疾驰而过的高铁列车合影，成为不少市民的新体验。

循着环城绿道漫步，往来游人络绎不绝。石家庄市园林局三级调研员李胜才给出一组数据：环城绿道每天人流量约1万人次，节假日高峰每日近10万人次，沿线已建成投用驿站7座。环城绿道已成为这座省会城市新的名片。

全民健身版图同步持续扩容，石家庄市体育局副局长乔茜梳理近年建设成果：石家庄市完成健身设施的建设与更新5426处，高标准建成并提升标准化体育公园35个、小型体育公园53个、球类场地1015个。

从带状绿道到散落全城的游园绿地，石家庄巧用拆违建绿、见缝插绿盘活闲置空间，“挤”出了更多绿色。石家庄市园林局规划指导科科长马燕琼统计，“十四五”期间，全市新增各类园林绿地2105公顷，新建公园游园415座，“开窗见绿、出门进园”已成为市民可感可及的日常。

随着复兴大街和北三环市政化改造项目全线通车，2025年复兴大街、北三环双向车道日均车流量达65.2万辆次，年累计车流量达2.38亿辆次，极大提升了道路通行能力和城市生产生活效率。

石家庄交投集团经营管理部部长崔英才认为，完成道路市政化改造任务，不仅消除了城市“割裂”现象，形成了外通内畅、转换高效、区间融合的城市路网新格局，还进一步推动石家庄市城市整体化、协调化、一体化发展。随着道路两侧环境、配套设施的逐步提升和完善，良好的城市景观和风貌得以充分展现，不断刷新着市民群众出行的“幸福指数”。

随着城市更新在运营层面的深入展开，石家庄的城市风貌不仅脱胎换骨，便民服务密度也随之增长。占地70亩、总投资4.4亿元的白佛民生广场，建筑面积约10万平方米，地上四层、地下一层，按“一层一主题”布局智慧农贸、特色餐饮、商务酒店等业态，配设母婴室、智能查询屏、AI智能PC秤等设施。

白佛民生广场由河北盛和利众公司投资建设，采用创新的“集体土地合作招商”模式，即鼓励城中村与商业投资公司合作，由市政府出台政策、按集体建设用地审批立项、联合开发。石家庄市商务局市场建设中心副主任袁志锁透露，随着白佛民生广场、大润城等一批“菜市场+综合体”模式重点项目投用，将为市民带来全新消费体验，走出一条新业态与烟火气共存、科技感与精细化同在的城市更新新路径。

2022年，获批国家第二批城市一刻钟便民生活圈建设试点后，石家庄于2024年入选首批全域推进先行区试点。目前，全市一刻钟便民生活圈总数达184个，其中主城区141个，实现全覆盖，而试点工作则覆盖全部23个县（市、区）。

城市更新“重建设、轻运营、难持续”是不少城市的共同困扰。石家庄选择以制度破题。《石家庄市城市更新条例》明确建立城市体检—更新规划—单元策划—年度计划—项目库闭环管理，确保项目可落地、可运营、可持续。《石家庄市城市更新条例》还坚持“留改拆”并举、二环内做“减法”、二环外做“乘法”，不搞大拆大建，优先补齐公共服务、绿地、配套设施，从空间布局上保障长期宜居。

除了全生命周期管理，杜绝“建完就停”，石家庄还以功能业态提质，实现“运营可持续”。老旧小区、城中村更新改造重点补养老、托育、便民服务；老旧厂区、街区活化利用历史资源，发展文创、特色商业；公共空间统筹绿地和慢行系统，通过市场化运营反哺设施维护。

“随着城市更新项目推进难度增加，需要继续创新机制，撬动社会资本参与，保持更新工作的持续性和有效性。”景建涛表示。

从城市建设到长效运营，石家庄城市更新提质的探索，仍在继续。