一、地块基础指标 & 土地出让复盘

1. 整体规划结构

容积率：后期出让地块普遍≤1.7–1.8，远低于市区常规 2.0–2.5，主打小高层 + 6 层洋房低密改善定位；（主要表现交投83号地）

拿地主体：石家庄交投、城发投、中交、绿城联合体.石家庄凯琦地产，本土国企兜底开发；

楼面价：最新两宗宅地楼面价约6785–6857 元 /㎡，相比早期地块小幅回落，房企成本可控，房价上浮空间有限。

2. 已落地项目

城发投・东方玺（绿城代建）：片区首发大盘，小高层 + 洋房，109–192㎡改善户型；

玖瑞府：刚需改善定位，总价门槛更低；

交投新地块：2026 年规划公示，8 栋小高层 + 8 栋 6 层洋房，户型 140–200㎡大户型纯改善，总户数仅 420 户。

二、区位 & 交通分析（优势 + 硬伤）

✅ 核心优势

主干道全覆盖：南侧和平路高架、东侧东二环、复兴大街快速路，自驾通达全城，无绕行；

双地铁加持：

内部光华路、谈固东街等支路全部升级拓宽，片区内部微循环通畅。

⚠️ 显著短板

和平路高架噪音干扰：南侧一排楼栋直面高架，低层噪音、扬尘影响明显，睡眠敏感客群慎选临街房源；

北侧紧邻铁路线，北段地块同样存在低频噪音；

二环内东部边缘位置，传统认知里不如一环内、建华商圈核心地段。

三、配套拆解（已兑现 + 规划落地）

1. 教育（片区最大卖点）

中学：81 中分校（81 中为长安老牌初中，跃进校区口碑稳定）。

痛点：新校区 2027 年才完整招生，短期无法兑现学区红利，看重即时入学家庭不适合。

2. 商业配套

自带：片区规划地铁 TOD 综合体、街区底商；

成熟现成：向南 1.5km 长安万达广场、港悦广场；斜对面白佛民生广场（已开业，大型智慧农贸 + 餐饮），日常买菜、大型购物全覆盖。

3. 生态 & 景观

4. 医疗

四、地块核心优劣势 SWOT 总结

优势（S）

二环内城芯稀缺低密地块：容积率 1.7 左右，洋房产品在二环内供应极少，改善属性纯粹；

国企连片整体开发，城市界面统一，不会出现零散自建房、老旧小区穿插；

完整规划教育 + 地铁 + 商业 + 公园，城市更新政策倾斜，配套确定性强；

总价友好：玖瑞府最低182万拿下128平新规四居，对比高铁片区、一环内改善盘性价比突出；

工业遗址 IP 加持，片区独特性强，后期二手辨识度高。

劣势（W）

南侧高架、北侧铁路双重噪音分层影响，房源价差会持续拉大；

新学校尚未开学，学区价值短期无法落地；

传统老工业区固有刻板印象，地缘认可度弱于建华、育才成熟板块；

片区存量新房集中，东方玺、玖瑞府、交投新盘同步去化，内部竞争激烈。

机会（O）

和平东路城市更新连片改造，华药、焦化厂同步升级，成片面貌迭代，长期板块能级抬升；

5 号线通车后 TOD 商业落地，补足片区高端消费短板；

市区内环土地稀缺，低密洋房存量越来越少，长期改善保值属性稳固。

威胁（T）

长安区同期多改善板块供货（云山樾、长安天耀等），分流高端改善客群；

新房扎堆，开发商价格内卷，短期二手房升值速度放缓；

高架噪音永久不可逆，临街房源折价会长期存在。

五、客群适配 & 购房分级建议

1. 适配人群

预算 170–280 万、追求二环内改善、想要新规四居 + 未来学区的刚需改善家庭；

看重地铁通勤、长期持有 5 年以上，能等新学校成熟的自住业主；

偏爱低密洋房、不想去远郊的市区改善客群。

2. 不适合人群

孩子近 1-2年内就要入学，等不了新校区建成；

睡眠质量差，无法接受高架噪音；

短期 2–3 年内就要置换、追求快速升值投资客。

3. 房源选购分级

优选：地块中部、北侧远离高架铁路的洋房楼栋，无噪音遮挡，得房率高，保值最强；

次选：内部小高层中间楼层，避开南侧前三排临街楼栋；

避雷：和平路第一排低层房源，噪音、扬尘硬伤无法通过装修彻底解决。

六、地块价值预判（2026–2030 周期）

短期（1–3 年）：配套逐步落地、学校在建，以自住去化为主，房价平稳，几乎无大幅上涨空间；

中期（3–5 年）：5 号线通车、81 中分校正式招生、TOD 商业运营，学区 + 地铁双重兑现，片区价值迎来第一波上涨；

长期（5 年以上）：完整城市更新片区成型，二环内低密洋房稀缺性凸显，二手流动性、保值能力稳居长安改善第一梯队。

七、横向对标（石钢 VS 高铁片区）