石家庄买房卖房要交哪些税?现行房地产税收政策全梳理

开篇导语

买房卖房，除了房价本身，税费往往是大家最关心也最容易忽略的一笔账。它直接关系到购房成本和卖房收益，算不清楚就容易"踩坑"。

好消息是，2024年12月1日起，全国实施了一轮房地产税收新政（财政部、税务总局、住房城乡建设部2024年第16号公告）。石家庄作为非一线城市，也同步适用这一系列优惠政策，整体降低了买卖双方的交易成本。

那么在石家庄买房卖房，到底要交哪些税？怎么交？能享受哪些优惠和补贴？这篇文章就把现行的主要税种和本地补贴政策一次梳理清楚，建议收藏备用。

01

契税（买方缴纳）——重点中的重点

契税是买房人绕不开的一笔钱，也是本轮新政变化最大、最让购房者受益的部分。

依据2024年第16号公告（自2024年12月1日起执行，原财税〔2016〕23号同时废止），石家庄现行契税标准如下：

• 家庭唯一住房：建筑面积140㎡及以下，减按1%；建筑面积140㎡以上，减按1.5%。

• 家庭第二套住房：建筑面积140㎡及以下，减按1%；建筑面积140㎡以上，减按2%。

• 三套及以上住房：统一按3%征收，无面积优惠。

这里要说清楚两个"认定口径"：

• "家庭"范围：包括购房人、配偶及未成年子女。

• 套数认定：以购房人家庭在本市名下房产数量为准。

本轮新政的核心变化在于：享受1%低税率优惠的面积标准，由原来的90㎡提高到了140㎡。换句话说，现在不论首套还是二套，只要建筑面积不超过140㎡，都能统一按1%缴纳契税。其中，购买建筑面积90-140㎡区间住房、尤其是第二套此区间住房的购房者，受益最大。

下面用一张表，把契税随套数、面积的分档情况看个明白：

解读：从图中可见，唯一住房和二套房在140㎡及以下均为1%，差异主要体现在140㎡以上（1.5%与2%），三套及以上统一为3%。对刚需和改善型购房者来说，140㎡以内是优惠"甜蜜区间"。

02

增值税及附加（卖方缴纳，主要针对二手房）

卖二手房，增值税是大头之一。石家庄属于北上广深之外的普通城市，政策相对友好：

• 满2年免征：个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

• 不满2年征收：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按交易价（评估价与交易价孰高）×5.3%缴纳。其中5%为增值税，0.3%为附加税减半征收后的综合税率（引用石家庄市政府网栾城区税务局官方答复口径）。

需要补充两点背景：

第一，全国范围内已不再区分普通住宅与非普通住宅标准（北上广深也已取消）。城市取消该标准后，对个人销售已购买2年以上的住房一律免征增值税。

第二，土地增值税的免征政策仍由省级政府衔接执行。对房地产开发企业建造销售的普通标准住宅，符合容积率1.0以上、单套建筑面积140㎡以下、成交价低于同级别土地住房均价1.2倍三项条件的，继续免征土地增值税。这部分主要针对房企开发普通标准住宅，与个人二手房交易关系不大。

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个人所得税（卖方缴纳，主要针对二手房）

个税同样是卖房人需要关注的重点，关键看是否符合"满五唯一"。

• 满五唯一免征：出售家庭唯一住房且产权满5年（即"满五唯一"），免征个人所得税。

• 不符合满五唯一：按交易价（评估价与交易价孰高）×1%核定征收；或在能提供完整房屋原值凭证时，据实按转让所得的20%征收（引用石家庄栾城区税务局答复及通用核定征收口径）。

两个认定标准要记牢：

• "满五"认定：以房产证或契税完税凭证孰先满五年为准。

• "唯一"认定：同一省/直辖市范围内，夫妻仅有一套住房。

此外，还有一项实用的换购退税优惠：自2022年10月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在出售后1年内重新购房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税。

• 新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；

• 新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还。

需要注意：换购需在同一城市范围内，且该政策执行至2025年底。

04

印花税与土地增值税（个人交易环节）

这两项对个人购房者来说是好消息--基本免征:

• 印花税：对个人销售或购买住房暂免征收。

• 土地增值税：对个人销售住房暂免征收。仅房地产开发企业在开发销售环节涉及。2024年新政将各地土地增值税预征率下限统一下调0.5个百分点，主要是为缓解房企资金压力，与个人购房无关。

也就是说，普通购房者在交易环节，印花税和个人住房土地增值税都不用操心。

05

石家庄本地购房补贴政策（本地特色福利）

除了税费优惠，石家庄还有真金白银的购房补贴。依据石家庄市住房和城乡建设局《石家庄市购房补贴发放实施细则》，购买新建商品住房可享受分段定额补贴:

解读：补贴随面积分三档，建面越大补贴越高。从5000元到15000元/套，相当于直接为购房者省下一笔实在的费用，对各类需求都有覆盖。

此外还有以旧换新补贴：以市场交易或市属国企收购方式实现以旧换新的，补贴换购房人10000元/套，且可同时享受上述新建商品住房分段定额补贴。

需要注意以下情形不能享受补贴：回迁安置房、经济适用房、车库车位储藏室、机关企事业单位购房等。

申请流程也很清晰：购房人申请-开发企业汇总-住建部门审核-财政拨付。

06

举例算账（示意举例，帮你看懂）

以下为示意举例，实际以税务部门核定为准。

案例一：购买120㎡首套新房

小王在石家庄购买了一套建筑面积120㎡的首套新建商品住房。

• 契税：首套、建面140㎡以下，按1%缴纳；

• 增值税、个税：新房买方不涉及；

• 印花税：暂免；

• 购房补贴：建面90—144㎡，可申请10000元/套补贴。

案例二：购买一套"满五唯一"的二手房

老张买入一套满五唯一的二手房（卖方角度）。

• 卖方增值税：满2年，免征；

• 卖方个税：满五唯一，免征；

• 买方契税：按是否首套、面积大小对应税率缴纳。

可见"满五唯一"对卖方非常友好，增值税、个税双双免征。

案例三：购买一套满2年但非唯一的二手房

• 卖方增值税：满2年，免征；

• 卖方个税：不符合"唯一"，按交易价（评估价与交易价孰高）×1%核定征收，或提供完整原值凭证后按转让所得20%征收；

• 买方契税：按对应分档税率缴纳。

07

结语与温馨提示

总的来看，石家庄现行房地产税收呈现这样的特点：买方主要负担契税，卖方主要涉及增值税和个税，印花税和个人住房土地增值税均免征。本轮新政把契税1%优惠的面积标准提高到140㎡，整体降低了交易成本，让更多刚需和改善型购房者受益。

最后给大家几点温馨提示：

• 计税依据通常以评估价与交易价孰高为准；

• 套数认定、面积认定等，以当地不动产登记和税务部门实际核定为准；

• 政策可能动态调整，换购退税等优惠还有时间节点（执行至2025年底）；

• 办理前，建议咨询当地税务部门（12366）或前往不动产交易大厅核实。

把税费这本账算明白，买房卖房才能心里有底、不踩坑。

THE END

特别提醒：

1、上述研究成果由克而瑞北京分析师李妍茹，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的AI问数、AI问知、AI文章和数据分析等功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；

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