石家庄2026年上半年土地市场月报(6月)——缩量提质延续,城市更新供地放量,国资托底格局稳固

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摘要与核心结论

2026年1-6月，石家庄土地市场延续"缩量提质、底价成交为主、国资主导"的运行态势。从供应节奏看，供应端呈现前低后高特征，1-2月以正定、藁城等外围三环外商服用地为主，3月与5月成为供应高峰，5月裕华、长安集中挂出十余宗涉宅地块；6月供应显著放量，重点是长安区原北二环汽车贸易园区城市更新地块（[2026]031）打包供应以及桥西区二环内优质地块（[2026]007），标志供地结构从外围新增用地向主城核心存量盘活/城市更新迁移。

从成交端看，1-6月绝大多数地块以0%溢价率底价成交，仅3宗出现溢价：正定小宗商业地（正资源资[2025]20，溢价136.76%，属个案）、桥西二环内住宅+教育地块（[2026]001保利和筑，溢价14.31%）、裕华二环内住宅+教育地块（[2026]010诚辉，溢价27.84%），溢价均集中于二环内优质地块，呈现明显的板块分化，与全国"核心城市点状高热、二三线整体承压"格局一致。（数据来源：Excel解析数据、图片补充数据，统计截止2026年6月。）

拿地主体方面，城投/本地国资托底比例高企，交投系、正定国资、真定集团、塔元庄集团等承接了大量外围地块，市场化拿地占比仍偏低。核心结论：石家庄土地市场投资端韧性来自城市更新与国资托底，市场化拿地仍偏弱，需警惕外围区域去化压力。

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宏观与政策环境

1. 宏观背景

据国家统计局数据，2026年1-5月全国固定资产投资178512亿元、同比下降4.1%，固投端整体承压。而据好房点评网显示，石家庄2026年1-2月固定资产投资同比增长7.7%，其中房地产开发投资增速高达19.0%，远超工业投资12.9%，显示石家庄开发投资端韧性突出，主要由城市更新拉动（17个城中村改造项目预计2026年6月底前全部建成交付）。这一开发投资端的高增速，为6月城市更新地块放量供应提供了直接注脚。

2. 全国土地市场背景

据中指研究院数据，2026年上半年300城住宅用地成交面积、出让金同比分别下降23.7%、31.2%；平均溢价率9.1%，一线城市溢价率达19.8%；6月300城平均溢价率达16.3%（剔除深圳3宗高溢价地块后为9.7%），呈"核心城市点状高热"格局。央国企仍是土地市场"压舱石"，2026上半年百强房企拿地总额3360亿元、同比下降33.7%。石家庄城发投集团1-2月新增货值67亿元位列全国第三，印证本地国资托底的核心地位。

3. 石家庄政策环境

据中指云数据，3月31日石家庄住房公积金管理中心发布调整贷款政策（扩大"商转公"、优化住房套数认定、优化人才绿卡使用条件），并全面取消提取频次限制；2026年第二季度为395名人才绿卡（B卡）持卡人发放购房补贴（一季度272名），需求端政策持续发力。全国"控增量、去库存、优供给"九字方针、专项债收储存量闲置土地、"好房子"建设指南等政策，正逐步向石家庄供地结构与成交节奏传导。

4. 供地计划背景

据中国房地产业协会数据，2026年石家庄市本级供地计划同比缩量7%-9%，以温和缩量匹配去化节奏，体现供需两端的主动调节。

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2026年1-6月系统分析

1. 整体运行态势

基于1-6月供应与成交明细归集，供应端节奏呈现前低后高：1-2月供应较少且以外围商服用地为主，3月起住宅供地明显增多，5月为供应高峰（裕华、长安集中挂出多宗涉宅地块），6月城市更新地块放量。成交端则以底价为主导，整体溢价率极低。

上图显示，5月供应起始价与宗数均达峰值（17宗、51.83亿元），主城区裕华、长安集中放量；6月供应回落至6宗但含城市更新打包地块，供应重心转向主城核心（数据来源：Excel解析数据/图片补充数据）。

成交端5月为高峰（10宗、45.03亿元），主要由长安开贤、裕华诚辉等主城地块贡献；6月成交回落至4宗、7.39亿元，全部底价成交（数据来源：Excel解析数据）。

注：上图取各月代表性涉宅成交地块楼面价示意。5月裕华[2026]010以8938元/㎡为上半年高点，6月裕华[2026]030达7570元/㎡，均为二环内优质地块，体现主城核心地价支撑（数据来源：Excel解析数据）。

2. 供应节奏结构性变化

从用地性质看，1-2月商服用地占比较高（正定、藁城多为商服用地），3月起住宅供地明显增多，5-6月几乎全部为住宅用地，供应结构向住宅倾斜。

上图清晰显示供地重心从商服向住宅迁移，6月供应全部为住宅用地（数据来源：Excel解析数据/图片补充数据）。

从行政区分布看，1-4月供应向正定县、藁城区、高新区等外围倾斜（三环外为主）；5月供应集中回归主城区裕华、长安（二环内、二至三环）；6月长安区二环内城市更新地块与桥西区二环内优质地块放量。

裕华区（12宗）、长安区（10宗）、正定县（8宗）为供应主力，供应重心整体呈现从"三环外外围"向"二环内主城核心"迁移的结构性变化（数据来源：Excel解析数据/图片补充数据）。

3. 溢价率分析

1-6月成交地块绝大多数为0%溢价率底价成交，仅3宗出现溢价：

数据来源：Excel解析数据。溢价走低背后的驱动因素在于：供地"控增量、提质"背景下底价成交为主导，房企基于严格财务测算理性拿地；少数溢价来自二环内优质地块的板块分化（企业对确定性资产的争夺），并非政策松绑或企业全面回归带动。对比全国"核心城市点状高热、二三线整体承压"格局，石家庄仍属低热城市，市场化竞拍热度整体偏弱。

4. 拿地企业分析

基于成交清单竞得人，拿地主体构成呈现城投/国资托底与本地开发企业为主、品牌房企点状参与的特征：

•城投/国资托底：交投裕泰、交投裕和、保障性安居工程开发公司、正定国资控股运营集团、河北真定房地产集团、河北塔元庄集团、智运陆地港、浩运产业运营等，承接了大量地块（尤其正定、藁城等外围三环外地块）。

•品牌房企/市场化企业：保利（桥西[2026]001）、裕晟（1月裕华连拿7宗）、诚辉（裕华[2026]010，唯一高溢价住宅）等。

注：以成交宗数按竞得人名称归类。品牌房企（保利）参与极少，本地市场化企业与国资/城投合计主导市场，市场化拿地占比仍偏低，城投/本地国资托底格局稳固，与全国"央国企压舱石、城投托底非核心地块"趋势一致（数据来源：Excel解析数据）。

5. 政策传导影响

从政策传导看，石家庄公积金政策优化、人才购房补贴持续发放（需求端）与全国"控增量、去库存、优供给"、专项债收储存量闲置土地、城市更新与"好房子"建设指南（供给端）形成合力。结合石家庄17个城中村改造项目建成交付、原北二环汽车贸易园区城市更新地块入市，判断后期供地将持续以存量盘活/城市更新为主，成交仍以国资托底加底价为主导，市场化热度回升有赖于新房销售实质性回暖。

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2026年6月单独分析

1.6月供应情况

6月供应6宗（含[2026]031打包供应的4个子地块），供应总土地面积约18.28万㎡，总建筑面积约36.56万㎡，总起始价约16.44亿元（栾城区0.8135亿元+长安[2026]031合计9.78亿元+桥西[2026]007的5.83亿元）。区位分布：

•栾城区[2026]013：三环外，起始楼面价1575元/㎡（最低），属外围区域供地。

•长安区[2026]031（4子地块打包）：二环内，原北二环汽车贸易园区城市更新地块，合计占地约9.44万㎡、合计起始价9.78亿元、起始楼面价5179元/㎡、亩价690.59万元/亩，属城市更新/存量改造项目。

•桥西区[2026]007：二环内，起始价5.83亿元、起始楼面价4659元/㎡、亩价621.15万元/亩，位于新华路以北、西二环以西优质地段。

长安区城市更新打包地块（9.78亿元）为6月供应主力，桥西二环内地块（5.83亿元）次之，体现供地向主城核心与城市更新倾斜（数据来源：图片补充数据）。

2. 6月成交情况

6月成交4宗，成交总占地约9.34万㎡，成交总金额约7.39亿元（3.296+0.644+2.64+0.8135），全部为0%溢价率底价成交：

数据来源：Excel解析数据。成交楼面价梯度明显：裕华二环内7570元/㎡最高，栾城三环外1575元/㎡最低，体现显著的板块分化。

3. 6月拿地企业

竞得人为河北天颂、河北为通、石家庄福荣、交投裕和。其中交投裕和为本地国资/城投平台，其余为本地开发企业，无全国性品牌房企参与，无高溢价地块，进一步印证6月成交端仍以本地企业加国资托底、市场化竞争偏弱为特征。

4. 6月板块热度

6月成交涉及高新（二至三环）、桥西（二至三环）、裕华（二环内）、栾城（三环外）4个区，均底价成交，无明显热点；供应端则集中于长安二环内（城市更新）与桥西二环内，显示供地向主城核心倾斜但成交热度尚未同步跟上。

高新区成交金额最高，裕华二环内楼面价最高，栾城三环外楼面价最低，反映主城核心与外围区域地价的显著梯度（数据来源：Excel解析数据）。

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