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石家庄最热门的五大重点学区房地域

2026-02-16 21:43:52

2025年新生儿数量创下历史最低（792万，2017年是1764万，差一千万......），但入学儿童数量峰值与新生儿数量峰值存在6~12年的代差，我也多次强调：

——小孩数量是越来越少的，幼儿园已经迎来倒闭潮，上小学的小孩数量也已经开始暴跌，但要上初中的小孩数量直到2030年以前、依然是不断增长的，所以最近几年要买初中学区房的家庭依然很多。

目前石家庄最热门的重点学区房地域，大约有五个，有新房为成交主流的、也有二手老破小为主流的，给大家简单讲讲这五个地域的学区特点与房产现状，以及每个地域对应的特定需求的家庭。

首先从新房角度来看，23中本部、81华药、40高铁，是目前学区质量最高的三个热门新房地域。

23中咱讲过很多次，也强调过很多次：很多家长看不起23中，因为它体量太大、师资紧张，但23中肯定属于一流初中，因为否定23中就等于否定28中，28中键盘值很高、无人敢否定，那中考表现略好于28中的23中肯定也是毫无疑问的一流初中，道理就这么简单。如果家长想以最低的价格买一套一流初中的新规新房，尤其还要求划片小学也有一定水平的，23中目前是最优选、甚至可以说是唯一的选择。

23中本部新房楼盘目前以长安琅悦、云华璟樾、明芳长安药为代表，都是新规新房，但档次都不高，入门房价也不高。长安琅悦的优势是精装、缺点也是精装；云华璟樾临铁路，劝退了很多家庭；明芳长安药换过开发商，档次非常低，低到售楼部好像儿戏一样，但优点是非常便宜。这三个楼盘，长安药品质是最差的、只推荐以后买二手、200万以上预算别考虑这儿、200万以下也就它可选空间最大，长安琅悦只适合预算有限还要求精装的家庭，云华璟樾的房源是否临铁路其实都无所谓了、楼层稍微高一点、噪音都能穿透过去、所以云华璟樾的纠结点就在价格、价格合适你能接受就能买、觉得贵就可以pass了。

23中的二手房目前都不太推荐，2024~2026两年间，石家庄房价大约普降了30%以上，二手房是降价主力，无论老小区还是高层电梯房。新的住宅建设规范又锁死了二手房的未来空间，所以二手房除了套价足够低的房产以外，其他都不推荐，因为毫无疑问都不保值。

81华药是第二个很热门的学区房地域，81中最近几年变化很大，从一所无人问津、规模极小的渣校迅速崛起为中考最强的公立初中，然后又在两年内膨胀为拥有三个校区的超大集团校，育才、跃进、光华到底孰强孰弱，三年后才有确切答案。

追求稳妥的家庭只推荐81中本部、也就是育才校区，追求居住改善又要求一定学区质量、尤其是对小学初中均有一定要求的家庭可以考虑81华药划片内的新房楼盘，81跃进目前处境很尴尬、就算它将来是一流初中、单片一流初中的房产也不保值、二流初中更不保值、所以跃进校区无论前景如何将来房产都不保值，我目前只推荐成交价能谈到一万三四的融创都会中心，虽然不是新规新房、但都会中心品质和户型都还可以、自住价值比较高、单价能谈到一万三四或者更低的话、性价比是不错的。

目前81中本部只推荐棉四的老破小，比棉四套价低或者房龄新一点的老小区热度没有棉四高、将来有砸手上的风险，那一带的高层电梯房处于快速下跌期、更不能买，所以我只推荐预算紧张或害怕房价下跌、但又对81中有执念的家庭选择（位列全市二手房成交量前五的）棉四小区。

经常有家长咨询：81光华和40高铁应该如何选择？——个人认为，从目前的家长反馈来看，40高铁可能是真正的一贯制学校，因为40小本部已经开家长会确定将来会有类似5+4的学制安排，40弘真和40本部联系比较密切，但81光华目前没有类似反馈。而且40高铁、也就是40中弘真校区小学部/初中部的家长反馈都比较积极，尤其是初中部，只有四个班但师资据说都是从本部调来的，家长反馈比较乐观。40中的规模和底蕴始终比81中要强一些，——40中本来就是千人大校、现在只需要养弘真一个小分校，81原先一届只有几百人、现在还得供养两个大分校、规模膨胀太多、恐怕力有不逮。（40南王的分校，几乎可以无视，因为不是城投主导的）

40高铁片区的新房其实可以分为东西两个部分，平安南大街以西是东风西分校划片，以东是40弘真小学部的划片，所以东侧比西侧的学区含金量更高、推荐度更高，划片内新房楼盘只有盛邦启元、云和月明。云和赋、云和隐秀、桂月云峯并不属于40弘真小学部的划片，当然，新学校划片不稳定，将来有可能还会改动，以售楼部解释为准。

40高铁的新房定价都很高，但大部分都是旧规，用了新规的楼盘目前只有盛邦启元二期、桂月云峯二期以及云和月明。新规与旧规的差别我以前写过、不再赘述，简单来说就是新规新房最高减少了10%左右的公摊，整体设计略好一些。

81华药的新房楼盘数量更多，大部分也是旧规，房价也都不低，最便宜的天瑞府和玖著书院也得18000元/平起步，天瑞府和云澜悦府已经交房，玖著书院和长安天珺今年也会交房，预计今年81华药周边会有很多高品质二手房上市。云山药用了新规但没完全用，长安天药是完全的新规新房、但体量太小还有精装，它家的精装口碑一直一般，所以长安天药性价比很差。

第四个很热门的重点学区房地域是22中，因为那一带房价很低、配套很好、翟小足够优质、又出了安锦云庭这样一个成交量极高的小区，这一带非常适合对学区、配套和房产有一定要求的刚需家庭。22中是二流初中里目前推荐度最高的，因为它体量不大，负担不重，历年中考表现极其稳定，家长反馈比较积极，能吃到分配生新政的版本大利好。

最近接到一位家长的咨询，他家老大在翟小，老二在谈固小学，很明显能感受到两所小学的差距，所以家长感觉谈固这一带生源质量不太好，再加上小孩成绩很好，他计划放弃22中（谈固生源多）、选择81中本部。我个人很肯定这位家长的想法，——对成绩很好的小孩来说，分配生新政影响很小，他们需要去师资、氛围、教学模式更优越的一流初中就读、切实提高自己的中考上限。

阳光招生和分配生新政的确影响很大，但对尖子生几乎毫无影响，但是我又提到了但是，——绝大部分小孩并不是尖子生，可爱的笨小孩占绝对多数，所以一流初中学区房的实际含金量对大部分家庭来说肯定是越来越小的，一流初中可以推荐也可以买、但对中层学生来说远不如二流初中的性价比更高，25年以后中下层学生上一流初中几乎就是做分母的命运。所以买学区房最重要的两件事，一个是钱，另一个是家长对小孩的真实定位。

第五个热门学区房地域是42中的联盟联强，其实原先联盟联强的二手房成交量并不高，但42中最近几年中考表现非常好，高中部高考表现也不错，是主城区唯一一所初中高中都有一流中上等实力的完全中学。42中已经把28中明显甩开了一个身位，成为新华区最强初中，所以和棉四一样，最近几年联盟联强也依靠划片初中咸鱼翻身，成交量居高不下。

但联盟联强的划片小学很一般，所以只推荐小升初的新华家庭选购联盟联强套价足够低的老破小。想要双片学区房的新华家庭，只能买28中，但28中学区房成交分散，缺乏热门小区，无论老小区还是电梯房、性价比都很差，而且没有新房楼盘，云歌朗樾并不是28中划片。

其他重点学区房地域，我在年初的付费文章里都讲过，就不再赘述了。简单来说，桥西没有一个热门学区房地域，41中成交分散、育德分流了本部资源、41本部学区房利空很大，红旗小区成交量在桥西学区房是最高的但在全市依然排不上号；40中成交分散、无从推荐，四散利空太多、不敢推荐。

值得注意的是：①买40小的富裕家庭比较多，40小这届也有一些差评反馈、班容量也上去了，但该小学整体条件依然是公立小学里最好的，5+4的一贯制学制也是石家庄独一份的；②四散在石家庄名气太大，历史上好几个楼盘用四散反复钓“水鱼”，南二环钓完北三环钓，南二环房价已崩，期待北三环；③40、43划片内都有一个新房楼盘面世，但那俩楼盘性价比非常差，无论地块还是产品都一般，看都不用看，钱很多的家庭更推荐在40、43划片内买套价最低的二手房、然后留着预算买周边地域的新规新房。

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