在石家庄楼市的「天崩开局」里,逆天改命

2025年的正定新城，好消息其实并不少，尤其是在公建配套方面。比如，医大二院的正定医院在当年的8月1日投入使用[1]。虽然这个占地面积超过32万平方米（约32.7万平方米），建筑面积更是超过60万平方米（约60.41万平方米）[2]，相当于本部规模两倍的「超级医院」，首批投入使用的规模只有总量的1/30，也只在这个「庞然大物」的东北一角，但这还是标志着，医大二院「一主（位于和平西路的本部）两院（鹿泉院区、正定院区）」的格局开始形成。

再比如，前一年（2024年）还在摇号派位的石家庄一中雅郡校区和滨河校区，则在去年（2025年）实现了划片招生[3]，欢呼雀跃的，不只是前一年还在吐槽、郁闷的正定新城常住人口，包括产投集团新悦府项目在内的正定新城楼市，也终于有了优质教育配套「傍身」。

正定新城启动将满二十年，其中一大半的时间都伴随着这里「没配套」、「太荒凉」这样的吐槽。这里曾经被拿来开玩笑：在正定新城，一定要在饿到心发慌之前点餐，因为打开任何一家外卖平台，最快的送餐时间也要半个小时，等你饿晕了，外卖可能还在路上。

可如今，正定新城的配套密度，虽然还不能和主城区相提并论，可每一项配套的「排面」都能拿得出手：

教育配套方面，受「优质教育资源向城市更新重点片区扩张落地」政策的利好，石家庄一中「包干」了这里，两所小学（雅郡校区小学部和恒阳校区）、两所初中（雅郡校区初中部和滨河校区初中部），以及一所高中（滨河校区高中部），可以满足目前的常住人口需求。

医疗，是医大二院正定医院。

商业，则由北国超市（正定新区店）和砂之船奥莱领衔。住在正定新城，喜茶、肯德基、星巴克也能随时点，再也不用羡慕主城区。

如果「产业」是城市的「底气」，那么，公建配套就是楼市的底气。按说，有了有排面的公建配套傍身，正定新城的楼市表现应该要转好才对。可小回统计下来，2025年正定新城的商品住宅成交量，居然只有978套。

是的，你没看错。过去一年，正定新城的商品住宅成交规模，连千套「关口」都没过。与主城区1.6万套的规模相比，连1/16的占比都达不到。在这样的楼市做项目，说是「天崩开局」，一点都不为过。

可就是这样一块堪称「贫瘠」的楼市，却冒出来一个「长势喜人」的项目。这个项目是在去年的「五一」开盘，到今年（2026年）的3月，一共成交了371套，占到了同期正定新城商品住宅成交规模的四成左右。换言之：

正定新城每卖掉十套房，就有将近四套出自这个项目。

还有一项数据，是正定新城的住建部门提供的：去年，这里的商品住宅成交规模，较前一年的增幅超过了10%（可以想见，前一年正定新城的楼市更惨淡），也是这个项目贡献的。

可这个项目既没有二环内所谓的「好地段」保驾护航，更没有全国性开发商的品牌加分。事实证明，生在正定新城这块土地上，有的项目会浑浑噩噩、得过且过，但也有的项目偏偏不信邪，偏要在天崩开局里逆天改命。

这个项目叫「产投集团新悦府」（以下简称「新悦府」）。

要想逆天改命，喊口号没用，项目规划和户型产品亮出来，购房需求不买账，口号喊破喉咙也没用。当下的石家庄，人均住房建筑面积是超过44平方米（约44.1平方米），城镇居民的人均住房建筑面积也超过了41平方米（约41.6平方米）。这是一个比正常户型的客厅还要大的面积水平，这项数据，「说人话」就是：

石家庄不缺房子住。

可事实上，石家庄人还是「缺」房子。——准确的说，缺的是「好房子」。当下的购房者，不管是首置刚需，还是置换改善；从总房款预算180万（元）的一、二手房「分水岭」，再到超过400万（元）的高端改善层级，进了门，看到房，言必谈两个字：

「新规」。

然而，真要算账，你就会发现一项残酷的事实：即便我们把当下石家庄好房子的门槛，降到「只要容积率达到2.0」这一项，也是五年前（2021年）的事情。这五年在石家庄主城区（城四区加上高新区）成交的一手房，连十万套都没到。这不到十万套的一手房，我们把「一家买多套」、「买了没入住」这些情况全都忽略不计，就算是十万个家庭就此住进（最基础的）好房子里，可放眼石家庄，根据「七普」（2021年第七次全国人口普查）公报和最新的常住人口数据，主城区大概有140万个家庭[4]。也就是说：

住进好房子的石家庄家庭，只有大约1/14。

更多的家庭，还住在2021年以前的房子里。过去五年，石家庄住宅的产品力新规更迭了七版。如此密集的版本更迭，让即便五年前交付的房子，和今天的房子相比，也如同是「两个世界」。谁看着这沧海桑田一般的好房子，不眼馋？所以，小回常说：

如果你的预算不够充足，对于那些充分享受了产品力新规的好房子，你实在是搭不上车，那我建议，干脆别看。如果你看了一手房，会很难再以平静的心态和客观的态度，把它和二手房放在一起去对比。

对开发商而言，也是别无选择：如果想让自己的项目不在迭代如此密集的产品力新规面前，成为「被时代甩下」的那个，那就要保持极其灵敏的政策嗅觉，以及极其果断的决策能力。

在这方面，新悦府项目就尝到了甜头：它的原计划，是在2024年底入市。可政策嗅觉灵敏的开发商，察觉到了彼时即将在2025年2月出台的第五版产品力新规，便果断叫停了入市的时间表，撤回了万事俱备的全部规划，拉着设计院推翻重做，照着他们抢先拿到的新规文件，把户型的「赠送」面积拉满。

事实证明，这项决策虽然让项目的入市时间推迟了半年之久，打乱了此前的部署，从融资到施工，从报审到办证，无一不是措手不及；可也幸亏做出了这项决策，才让项目在天崩开局的正定新城楼市，反而在产品力上站在了最前沿。

这就不得不提新悦府项目的开发商——产投集团。它的名头虽然不如品牌开发商那般响亮，但却是正定新城的：

压舱石。

这家国企的注册资金是130个亿，资产规模大约265个亿，员工超过一千人，一年的纳税规模能排进全市的前一百位。这还只是「纸面实力」：产投集团有产业发展、城市运营、城市发展、产业投资和商贸物流五大板块，下辖五个二级集团和二十四个三级公司。

说人话，就是大到给入驻正定自贸区的企业做「天使投资人」，给融资、给土地、（帮忙）给政策；中到给入驻企业建厂房、建仓储、建园区，给文旅项目做招商、做经营、做管理，给出口企业做跨境、做报关、做物流；小到给正定新城供水、供电、供暖、保洁、绿化、亮化、环卫等等等等，全压在这家企业的肩上。小回在此前的一篇回看文章中说过：

产投集团＝城发投+文旅投+交投+水投+国投。

说它是正定新城的压舱石，并不为过。到了房地产领域，这家企业的最大优势，其实是两项：

「调动资源」和「施工交付」。

前者，从他们在产品力新规更迭上的灵敏嗅觉，可见一斑。至于后者，新悦府项目规划了20栋楼，八个月就全部封顶。其中，施工速度最快的楼栋，要比原计划快了45天。他们的自信甚至爆棚到了敢写在展板上，白纸黑字地放在售楼处最显眼的位置，供购房者拿来对标、对表。

作为正定新城的压舱石，产投集团的融资能力被评级为「AAA」，是金融机构的「座上宾」；土地储备更是达到了将近30万平方米（约29.7万平方米）。但凡开发商有了钱、有了地，就会油然而生一种无所不能的错觉，以为在楼市能予取予求、呼风唤雨。可事实上，如果对项目规划和户型产品没想明白，甚至要凭借有钱、有地，挑战楼市颠扑不破的规律——在不合适的时间，不合适的地点，做一个（对要面对的购房需求而言）不合适的项目，那只有「惨淡收场」这一个结局，被拍在沙滩上的「前浪」比比皆是。

在这一点上，新悦府项目的开发商表现出了难能可贵的一项特点：

听劝。

这个项目既有（建筑面积约）104、110平方米的三室（两厅两卫），面向到正定自贸区或为工作，或为结婚，或为孩子享受优质教育资源的首置刚需；也有（建筑面积约）129、139和143平方米的三室（两厅两卫），面向已经生活在周边（尤其是长安区东北部的高营、兆通板块，以及正定县城），但对老房子的居住品质不满意，对好房子心心念念的地缘改善需求。

凭借首次开盘（2025年5月1日）时小高层（住宅）9500元/平方米，以及后来两个批次（2025年8月13日、2026年3月21日）加推小高层（住宅）最多到9800元/平方米的成交价格，这个项目把主力总房款控制在150万（元）以内，对前述两类购房群体而言，压力不大。

另外，这个项目类洋房的成交价格是12500至14000元/平方米，虽然购房需求没有小高层（住宅）那么旺盛，可架不住正定新城的开发商更不敢做，让这些洋房反而稀缺。

加上产品力新规的加持，南向的飘窗扩展了客厅、主卧的采光空间，北侧的设备平台又给餐厅或者次卧延展了使用空间，让这个项目的户型住起来舒服，算起（得房率）来实惠。

这就是「听劝」的结果：这个项目的开发商虽然是国企，但行为做事却相当务实，户型接地气，定价不贵。销售团队也深谙「操盘」之道，在定价不贵的基础上，懂得要让老业主吃定心丸，才能让新业主有信心，两次加推时的房价实现了「小步跑」式「涨一点」。

这个项目的「老带新」（老业主带动新客户）的占比，能达到1/4，在动辄被渠道、分销深度绑架的楼市（尤其是正定新城），就显得相当难得。这不仅得益于户型产品叫得响，和主力需求匹配得上；更得益于销售团队把业主们服务到位，逢年过节的「业主年会」，来了能开心，走的时候还拎上礼盒，业主脸上有光，回到家给亲朋好友说起自己买的新房，也能一脸骄傲。

在「贫瘠」的楼市里长出了「兰草」，新悦府项目自然吸引了同行们的关注，尤其是同为国企，也有房地产开发业务，在城市规划和开发上担当「压舱石」的城发投，就经常和产投集团，和新悦府项目相互切磋。

但这个项目的「卷」远未结束：首先是今年的「五一」，也就是这个项目开盘一周年的日子，它的（建筑面积约）147和183平方米的洋房实体样板间就将开放，既然总房款150万（元）以下已经成了这个项目的「舒适区」，它就准备挑战自己一把，这两个位于项目「中宫」楼栋的户型，虽然总房款要超过150万（元），但无论是公摊面积、得房率，还是空间的尺度，都可圈可点；更为关键的是，在正定新城，这样的户型，没人敢挑战，反而倒成了稀缺。

也是这个时间，新悦府项目还将开放9号楼南侧的中心景观区，包括下沉会客厅、森屿中庭、茶歇休憩和多维会客厅，都将呈现。对于产品力新规，人们首先想到的是室内的那些赠送面积，殊不知，社区公共空间的下沉庭院、业主会所、架空层、集中绿地，同样能提升品质感，也同样是产品力新规的题中之义。

且让我们拭目以待吧。