石家庄的房价，当年怎么涨上去的，如今就怎么跌了回来，从杠杆出清的惨烈程度来看，这一轮下跌基本已经跌到位了；而现在市场里正在发生的，是新规下的“好房子”，对存量老房子的估值绞杀。
从冰山指数就能看明白，截至2026年4月，石家庄的房价已经跌回了2014、2015年那波暴涨之前的水平。这意味着什么？意味着2016年棚改货币化安置引爆这波行情后，所有加着高杠杆追涨冲进来的资金，到现在已经全部爆仓了。
这轮下跌和很多城市都不一样，石家庄的房价在2017年6月摸到顶之后，就一路单边往下走，空头一路往下，多头几乎没有任何像样的抵抗。做投资的人一看这个图形就懂，这根本不是正常的均值回归，是资金慌不择路的“踩踏式”出逃。
说起来也唏嘘，当年拉起来这波行情的，根本不是本地的刚需，是外地来的资本。那时候南方的老板过来，都是十几套、十几套地扫货，硬生生把房价炒了上去。可他们一收手，本地人根本接不住被炒到高位的盘子，行情自然就塌了。对比一下就更清楚，上海、深圳2016年第一波冲高之后，就算回调也是高位盘整，2020年趁着信贷宽松还能再涨一波，2021年还创了新高；就连隔壁济南，也是一波强拉之后才结束行情，可石家庄是一波直线拉上去，转头就一路向下，连第二波行情都没等来，说到底，就是一线楼市的热钱，根本就没外溢到石家庄。
这一路下跌的踩踏，很多当年加杠杆买房的人，都实打实经历过。比如有人16000的单价上了车，房价最高涨到24000的时候，满心欢喜，可等房价从高点回落到22000，想卖都卖不掉——那时候大部分新房都没证，更何况房产证不满两年交易还有高额增值税，只能眼睁睁看着房价一路往下掉。
等好不容易交了钥匙、拿了证，房子能正常交易了，房价已经从22000跌破了20000。这时候脑子清醒的，赶紧挂19000出手，多少还能锁定点利润；心存侥幸没卖的，等房价跌到16000的成本线，也只能被迫止损割肉。可越往后，下跌的趋势越明显，愿意接盘的人越少，你想挂15000卖，就有人提前挂14000抢跑，大家手里拿的都是加了杠杆的钱，谁也耗不起，就这么形成了恐慌出逃的相互踩踏。
要是房价再往下跌，跌到12000，房子的市值比剩下的贷款余额还低，很多人干脆就断供走法拍了，而法拍房通常是市场价打七折起拍，8400的起拍价，更是直接把市场的价格底线砸得越来越低。
现在房价跌回了暴涨之前的水平，当年追高买入的资金，该跑的跑了，该割肉的割了，该断供的也断了，市场里剩下的房子，要么是业主自住的，要么是长期出租的，没人再急着亏本抛售，这一轮惨烈的杠杆出清，基本算是走到头了。
杠杆出清结束，不代表房价就不会再动了，现在存量房面临的最大压力，来自新规下的“好房子”，这是一场实打实的估值绞杀。
给大家算一笔最直白的账：两套房子，名义上的单价都是12000元一平。一套是存量老房子，公摊25%，算下来套内的实际价格，是12000除以75%，等于16000元一平；另一套是新规下的好房子，得房率能做到90%，套内实际价格只有12000除以90%，也就是13000出头。
新规的房子不光得房率高，容积率2.0、层高3米，隔音、保温、热环境这些居住细节，都比当年高杠杆、高负债、高周转模式下批量盖出来的老房子好得多。换做是你，是愿意花13000买套内的好房子，还是花16000买套内的老破小、老次新？答案不言而喻。
存量老房子想有竞争力，只能降价，降到能弥补和新规房子在得房率、舒适度上的所有差距，这就是一个持续杀估值的过程。而且越往后，市面上的好房子越来越多，那些地段和配套都一般的老房子，只会越来越难卖，慢慢就失去流动性了。
大环境，今年3月开始，一线楼市确实慢慢热起来了，成交量涨了不少，但行里人都知道，这是“量在价先”，现在只有量增，价格没涨，甚至还是以价换量。连一线楼市内部都没形成资金追涨的趋势，暂时就别指望热钱能外溢到石家庄这样的二三线城市来。
石家庄的楼市能不能企稳，还是看两件事：一是新规好房子的产品力到底够不够，二是本地改善家庭的接盘能力能不能跟上，毕竟这两件事，直接关系到未来土地市场的行情，还有财政的可持续性。
那些存量房、二手房，自打市里出台优化住宅空间利用的新规那一刻起，其实就已经交给市场，让它自己慢慢寻底了。
不过换个角度想，这也未必是坏事。存量房、二手房的价格慢慢落到刚需能承受的区间，反而能让更多外地的年轻人愿意到石家庄安家落户，而源源不断的新市民，才是一座城市能一直保持活力的根本。
