石家庄都市圈外延！新纳两镇,桥西区影响下滑！

都市圈扩张的真相

石家庄都市圈又扩了,这次把鹿泉区的上庄镇和李村镇纳进来了,很多人以为这是石家庄在做大做强,其实这事儿没那么简单,因为你仔细看就会发现,这次扩的不是核心区,扩的是外围,而且扩的方式也很特别,不是把整个区都吞进来,是挑着两个镇拿,这背后藏着一个更深层的逻辑,就是石家庄的城市重心正在悄悄转移。

过去十几年,石家庄的发展一直是以桥西区为中心往外推,桥西区是老城区,商业成熟,配套完善,但问题也在这,老城区改造成本太高,空间太局促,想做增量很难,只能做存量,所以这几年你去桥西区看,到处都在拆拆建建,但拆完了盖起来的还是那些东西,商场、写字楼、住宅,没有新东西,这种发展方式在前些年房地产红火的时候还能玩得转,现在玩不动了,因为增量没了,存量改造又慢,桥西区的影响力自然就下来了。

外围镇的战略价值

这次把上庄镇和李村镇纳进来,表面上看是扩大地盘,实际上是在给石家庄找新的增量空间,这两个镇都在鹿泉区,鹿泉区这个地方有个特点,就是地形开阔,靠着太行山,风景好,空间大,而且离主城区不远,开车半小时就能到,这种条件在河北这种平原城市里其实挺难得的,因为大部分城市要么是平得一望无际找不到特色,要么是山多地少没法展开,鹿泉区刚好卡在一个平衡点上,有山有水有平地,适合做文旅,适合做产业园区,也适合做高端居住区。

你去这两个镇看就会发现,它们现在还保留着镇的样子,街道窄,建筑旧,商业少,但土地资源充足,可开发的空间很大,这种地方对于一个正在转型的城市来说就是宝贝,因为你可以从零开始规划,不用像老城区那样顾忌这个顾忌那个,想做产业就做产业,想做文旅就做文旅,想做新区就做新区,而且成本还低,这就是为什么石家庄这次不扩核心区,专门挑这两个镇的原因,不是没钱做核心区,是核心区做不出性价比。

桥西区的困境

桥西区这些年的问题说到底就是两个字：饱和,商业饱和了,住宅饱和了,产业也饱和了,你现在去桥西区的商圈看,人流量确实还在,但消费力明显不如前几年,因为该买的都买了,该逛的都逛了,新开的店也都是连锁品牌,没什么新鲜感,而且桥西区的房价这几年一直在高位横盘,涨不上去也跌不下来,这就很说明问题,因为一个区域如果真有增量预期,房价不可能这么稳,稳就意味着大家对它的未来没什么想象空间了。

更关键的是,桥西区的产业结构太传统了,商贸、餐饮、小商品批发,这些东西在过去确实赚钱,但现在你想靠这些拉动GDP很难,因为电商把线下商贸打得七零八落,疫情又把餐饮行业打了一遍,小商品批发市场更是萎缩得厉害,桥西区想转型做高端产业,但转不动,因为高端产业要的是空间、要的是配套、要的是人才,桥西区这三样都缺,所以它现在的处境就是,老的东西在衰退,新的东西起不来,影响力下滑是必然的。

城市重心的转移逻辑

石家庄这次扩都市圈,表面上是在做区域协同,实际上是在给自己找退路,因为它很清楚,靠老城区已经撑不起未来十年的发展了,必须往外找空间,找资源,找新的增长点,而上庄镇和李村镇就是这个新增长点的起点,这两个镇现在看起来不起眼,但只要规划到位、投资跟上,五年十年之后很可能就是石家庄的新名片,文旅小镇、产业园区、高端居住区,这些东西都可以在这里落地,而且成本比在老城区低得多。

这种城市重心转移的逻辑其实很多城市都在用,郑州往东扩,西安往西扩,成都往南扩,都是一个道理,老城区改不动了,就往外找新空间,区别只是有的城市扩得快,有的城市扩得慢,石家庄这次扩得不算快,但方向是对的,因为它没有盲目铺摊子,而是精准地选了两个有潜力的镇,这说明它对自己的家底还是有数的,知道哪些地方该投,哪些地方不该碰。

小贴士：如果你在石家庄买房或者投资,现在可以多关注鹿泉区这边的动态,尤其是上庄镇和李村镇周边的土地出让和规划公示,这种被纳入都市圈的外围镇,前期肯定有政策红利,但要注意的是,红利期一般也就三到五年,过了这个时间窗口,该涨的都涨了,再进场就没什么性价比了,另外桥西区虽然影响力在下滑,但成熟度还在,如果你只是想要便利的生活配套,不追求增值预期,桥西区依然是个稳妥的选择,关键是要清楚自己要什么,别被都市圈扩张这种概念冲昏了头。