2026年5月石家庄市土地市场月报

摘要

总量收缩 · 节奏前低后高 · 主城回归 · 底价主导

2026年1-5月，石家庄土地市场整体呈现"总量收缩、节奏前低后高、底价主导、本土国资与民企双主导"的运行特征。在自然资源部38号文"以存定增"机制约束、限购松绑与公积金新政、城市更新存量盘活的多重政策变量叠加下，土地供应总量进入收缩通道，结构性分化持续固化。

供地节奏自1月低位起步，至5月集中放量，4-5月供应明显回归裕华、长安、桥西、新华等主城核心区；成交端以底价成交为绝对主体。5月成交端出现破冰信号--裕华[2026]010号地块以溢价率27.84%成交，成交楼面价8938.18元/㎡，为1-5月最显著的核心地块"点状高热"案例。

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2026年1-5月土地市场整体运行态势

供应总量与节奏：前低后高、五月放量

2026年1-5月，石家庄涉宅及经营性用地供应节奏呈现"前低后高、5月集中放量"特征。1月推出宗数有限，2月仅推出1宗宅地（规划建筑面积24.16万㎡），3月恢复至2宗宅地（13.14万㎡），4月放量推出19宗宅地（77.38万㎡），5月供应延续高位、涉宅及商服用地达18宗。整体看，供地由年初低位逐月抬升，4-5月连续放量构成全年供应主力。

上图显示，供应宗数自1月4宗、2月1宗低位，4月跃升至19宗、规划建筑面积77.38万㎡，5月维持18宗高位，放量节奏清晰。数据来源:石家庄市公共资源交易中心、克而瑞整理。

成交总量与节奏：稳步抬升、五月承接

成交端节奏与供应基本同向。1月成交10宗（53.24万㎡）；2月成交6宗（29.69万㎡），平均溢价率9.77%；3月成交2宗（25.59万㎡）；4月成交5宗（23.82万㎡）；5月成交达10宗，含城镇住宅、城镇住宅+教育及商业性质地块。5月成交宗数环比4月明显回升，主城地块集中入市带动成交规模放量承接。

供求关系：节奏错位、三四月成交多于供应

1-5月供求节奏呈现阶段性错位特征。3月供应2宗而成交2宗、供求基本持平；4月供应放量19宗而成交仅5宗，供应显著大于成交；5月供应18宗、成交10宗，供求规模同步抬升、错位有所收敛。整体看，供应放量节点（4-5月）与成交集中节点存在时滞，新增供应向后续月份去化传导。

价格与楼面价：主城高企、郊县偏低

从成交楼面价看，区域分化显著固化。主城核心地块楼面价显著高于郊县--5月裕华[2026]013号成交楼面价11111.5元/㎡，为1-5月成交高点；裕华[2026]010号8938.18元/㎡；长安区[2026]005、006号分别为6857.73元/㎡、6785.33元/㎡。而郊县地块楼面价偏低，鹿泉区[2026]007号商业地块仅861.38元/㎡。主城核心资产稀缺性与郊县外围低能级板块的价格鸿沟持续拉大。

02

供应节奏的结构性变化

区域结构：主城回归、郊县退潮

1-5月供应区域结构经历显著切换。1-2月供应以藁城区大体量地块独大、郊县为主，藁城区[2026]001号单宗规划建筑面积达24.16万㎡两次挂牌，呈现"远郊大体量、主城稀缺化"的结构性矛盾。进入4-5月，供应明显回归主城--5月18宗供应地块中，裕华区集中推出9宗、长安区5宗、桥西区2宗、新华区1宗、高新区1宗，"主城回归、郊县退潮"特征鲜明。

用途结构：城镇住宅主导、配套点缀

5月供应以城镇住宅为绝对主导。18宗供应地块中，城镇住宅及城镇住宅+教育性质合计16宗，商业及商业服务业性质仅2宗（裕华[2026]020号、桥西[2026]028号）。其中2宗为城镇住宅+教育复合用途（裕华[2026]017号、[2026]030号），契合主城配套完善型供地导向。

地块规模与品质：中小体量、低密改善

5月供应地块以中小体量、低容积率的改善型纯宅地为主，多数住宅地块容积率控制在1.0至2.0之间，部分进一步压低至1.5-1.8（如裕华[2026]024号、[2026]025号容积率≤1.8，[2026]030号≤1.5，桥西[2026]029号≤1.7），契合"好房子"低密改善导向。

上图基于5月供应明细汇总，裕华区以约44.69万㎡规划建筑面积居首，长安区约22.05万㎡次之，主城核心区合计占据5月供应主导地位。数据来源:石家庄市公共资源交易中心、克而瑞整理。

03

溢价率走高/走低背后的驱动分析

整体水平：底价固化、个案破冰

1-5月，石家庄土地市场以底价成交为绝对主基调，"底价固化"特征鲜明。官方口径显示，2月平均溢价率9.77%、3月平均溢价率0、4月平均溢价率0；从成交明细看，1-4月除个别正定县小宗商业地块外，绝大多数地块溢价率为0，底价成交占绝对主导。

上图显示，2月平均溢价率9.77%后，3-4月连续回落至0，底价成交格局延续；5月在裕华010号高溢价地块带动下，个别地块出现破冰，但整体仍以底价为主。数据来源:中指数据CREIS、克而瑞整理。

五月破冰信号：核心地块点状高热

5月成交端出现两宗溢价地块。其一为裕华[2026]010号（城镇住宅+教育），起始价95900万元，成交价122600万元，溢价率27.84%，成交楼面价8938.18元/㎡，由石家庄诚辉房地产竞得，构成1-5月最显著的核心地块高热案例；其二为鹿泉区[2026]007号商业地块，成交价4152万元，小幅溢价0.48%。其余成交地块仍为底价成交。这表明主城核心优质地块呈现"点状高热"，而非全面回暖。

驱动归因：板块分化驱动、非全面回暖

溢价走高主要由"板块分化驱动"，而非政策松绑或企业全面回归。裕华[2026]010号位于二环内、复合教育配套、体量适中，属优质核心资产。结合全国背景，5月全国300城住宅用地平均溢价率9.5%，一线城市14.7%、二线城市10.4%、三四线城市仅4.0%，土拍延续"点状高热"分化特征。石家庄作为二线代表城市，核心地块小幅破冰、郊县仍底价成交，与全国分化逻辑高度一致。

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拿地企业分析：城投托底与市场化拿地

本土国资/城投托底：参与度仍存

基于1-5月成交明细，本土国资与城投系平台在前期成交中托底作用突出。1-2月成交主体包括石家庄市交投裕和、交投裕泰房地产、保障性安居工程开发建设公司等地方国资平台；正定县成交主体多为正定县国有资产控股运营集团、河北塔元庄集团、河北真定房地产集团等本土国资平台。本土国资与城投托底比例在前期成交中仍然高企。

市场化房企拿地：本土民企承接核心

市场化主体方面，1-5月本土民营房企承接核心地块的特征显著。裕晟、裕惠、裕德等本土民企在1月集中承接裕华区多宗宅地；5月主城核心地块由开贤、诚辉、丰墅、大珑、蕴居、锦城瑞翔、瑞景锦程等本土民企及新设项目公司承接，市场化拿地占比有所提升。

五月主体特征：本土民企主导、国资退居其次

5月成交主体以本土中小房企与新设项目公司为主，城投与本土国资直接拿地相对减少。溢价地块裕华[2026]010号由本土房企诚辉竞得；长安区两宗由开贤竞得。对比全国"国央企领跑、城投参与度下滑（占比15%）"的背景，石家庄呈现"本土国资托底+本土民企承接核心地块"的双主导格局。

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政策传导与后期影响

供地端：38号文约束、转向存量盘活

自然资源部38号文（自然资发〔2026〕38号）明确"年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积""新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发"。考虑到房地产开发用地绝大多数来源于存量建设用地，该政策对石家庄短期实际供地影响有限；中长期则推动供地向城市更新、存量盘活倾斜，呈现"总量收缩、质量提升"方向。结合石家庄2026年367个重点建设项目，后期供地将更趋集约。

需求端：限购松绑与公积金新政提振去化

需求端政策持续发力。石家庄"能放尽放"限购松绑，取消普通/非普通住宅标准、优化公积金使用；3月公积金新政扩大"商转公"受益群体、优化住房套数认定标准，精准对接刚需与改善群体。从新房端看，4月石家庄商品住宅成交均价15069元/㎡，供求比0.82，成交规模高于供应。需求端政策通过"销售回款—房企信心—拿地意愿"链条，对后期土地成交形成传导支撑。

后期供地与成交研判：六月供应有支撑

5月底，石家庄市公共资源交易中心发布6月拍卖公告，拍卖出让〔2026〕015号至020号共6宗国有建设用地使用权，总土地面积17.22万平方米，总起拍价15.56亿元，其中5宗为住宅相关地块、1宗商业地块。〔2026〕015号位于北二环东路以北、翟营北大街以东，土地面积5.79万平方米、起拍价5.25亿元，为本批起拍价最高地块。6宗地块为6月成交提供支撑。

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