石家庄楼市“面子”与“里子”

新房涨3.5%，二手房跌10.28%，石家庄楼市，左脚踩油门，右脚踩刹车，你说它到底在走还是在抖？

各位庄主好，庄里事，庄里叨，我是庄里周一叨。

6月份第三方监测数据出来了，新房均价环比涨了3.5%，听着挺提气吧？可你往下一翻，二手房同比跌了10.28%。一个往上拽，一个往下拽，这楼市的温度计，到底该信哪头？

叨主先给你扒一扒这个"涨"。

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3.5%，看着红彤彤的，可这红是普照万物的朝阳，还是聚光灯打在一小撮人脸上的腮红？你看看撑起这个数字的都是谁，城发投瑞璟春和，参考价约15000到16000元/平；盛邦骐冀，23000元/平；裕华核心区洋房，参考价约22000到25000元/平。清一色改善盘，清一色核心位，清一色高单价。

就好比一个池子里，就那么三五条大鱼翻着浪，水花溅得老高，你远远一看，嚯，这池子挺热闹啊！可你凑近了才看见，底下的小鱼小虾，早干巴了。

所以这3.5%的涨，不是普涨，是结构性上涨，改善盘把均价硬拽上去的。跟绝大多数普通楼盘，没半毛钱关系。

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那"里子"呢？二手房同比跌10.28%，这刀子扎在谁身上？叨主给你点三个名。

第一，主城非学区老破小。孙村板块，两年前1.4万的挂牌价，现在跌到1.1万，回迁房更狠，八九千挂牌踩踏，把周边商品房也拖下了水。蓝湾家园、金属公司宿舍，挂牌价单周跌近5%，注意，是一周跌5%，不是一年。桥西西南高校板块，过去12个月，11个月在下行，就一个月喘了口气，那口气还没喘匀，又接着跌。

第二，二环外近郊刚需盘。西二环周边次新小区，已经出现了八九千的挂牌房源。"二环内永远涨"这句话，曾经是庄里楼市的铁律，如今这条铁律，正被现实一巴掌一巴掌地抽醒。

第三，无产业远郊片。栾城二手房均价6568元/平，藁城6135元/平，最近一年，12个月全绿，不是一刀砍下去的疼，是钝刀子割肉，每个月剜一点，等你反应过来，已经少了一大块。

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但你可能会说，裕华不是还有2万+的盘吗？没错，这就是最撕裂的地方，同一个区，价差能拉出一倍多。据监测数据，四十中、槐北核心学区的次新房，参考均价还在2万以上；可同在裕华，孙村回迁房挂牌八九千。一个区，两种命。你在槐北喝着咖啡看房价稳如磐石，他在孙村看着挂牌价一天一个样，心里直冒凉气。

这哪是分化，这是撕裂。

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说到底，这些数字背后，是庄里人真金白银的痛。两年前，裕华次新房挂牌还在2字头，多少人咬着牙上了车；如今挂牌价跌到1.1万、1.4万，一套100平的房子，账面缩水大几十万甚至近百万。据媒体报道，桥西有盘从18000降到15000，业主眼睁睁看着自己的资产，像秋天的叶子一样往下掉。

可另一头呢？改善盘照样卖得动，核心学区照样有人抢。市场不是没有购买力，是钱在往"安全牌"上跑，好学校、好地段、好产品，三样占全了才有人接盘。三样一样不沾的，只能眼睁睁看着价格往下出溜。

所以叨主想说的是：石家庄楼市的"面子"和"里子"，已经彻底分家了：

面子上的光：

新房涨3.5%

里子里的凉：

二手房跌10.28%

盯着均价看楼市，就像隔着毛玻璃看人，轮廓在那，但你看不清真面目。叨主认为，普涨时代一去不返，价值分层不可逆转，扒开面子看里子，才是在庄里楼市的生存本事。

我是一叨，下次再聊。

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