石家庄新盘250万入手,李迅雷:或成为2032年最难卖掉的资产？

很多人看到这个标题第一反应是＂又来贩卖焦虑＂,但你真去看李迅雷原话就会发现,他说的不是石家庄会崩盘,也不是房价会暴跌,他说的是流动性这个事,说的是你现在能用250万买到的新盘,到2032年可能卖不掉,不是说卖不出价,是说根本找不到接盘的人,这是两码事。

这个判断背后藏着一个很多人没想明白的事,就是中国房地产市场已经从＂买不买得起＂的时代,进入了＂卖不卖得掉＂的时代,过去二十年大家讨论的都是房价涨跌、首付够不够、月供压力大不大,现在真正的问题变成了,你手里这套房,十年后有没有人要。

石家庄不是个例,它代表的是那种＂省会但不够强＂的城市,GDP在省内是第一,但放到全国就是中游水平,人口在增长但速度慢,产业有但都不够硬核,年轻人留下来主要是因为离家近、生活成本低,不是因为机会多。

这种城市的房地产市场有个特点,就是需求高度依赖本地人口的自然增长和改善性需求,外来人口流入很少,投资客更少,市场里基本都是刚需和改善,没有那种＂买了放着等涨＂的资金。所以你会看到,石家庄这几年新盘开了很多,价格也不算离谱,250万能买到不错的三居室,但成交周期在拉长,二手房挂牌量在增加,很多房东挂了半年一年都没人看。

关键在于,这不是价格问题,是人口结构问题,石家庄的购房主力是80后和90后前半段,这批人的购房需求在2015到2020年集中释放了,现在该买的都买了,没买的要么买不起要么不想买,而95后和00后这批人,数量比上一代少,而且很多人毕业后去了北京、天津,留在石家庄的购买力又不如上一代。所以李迅雷说的＂2032年最难卖＂,指的就是这个,等你想卖的时候,市场里已经没有足够多的买家了。

很多人觉得房子只要不亏就行,大不了多挂几年慢慢卖,但他们没想过,流动性差到一定程度,价格就失去意义了,你标价200万,180万也愿意卖,150万都能接受,但就是没人来看,这时候你才会明白,房子和股票不一样,股票再烂也能秒卖,房子一旦没人要,你就是真的被套住了。

这种情况在一些三四线城市已经出现了,很多房东把价格打到评估价以下,甚至低于当年买入价,还是卖不动,因为那个城市的年轻人在流失,老年人不买房,外地人不会来,市场里就是没有需求。石家庄现在还没到这个地步,但趋势已经很明显了,人口增速在放缓,新房供应量在增加,二手房库存在堆积,这三个指标叠加起来,就是流动性危机的前兆。

李迅雷的判断基于的是人口数据和城市能级,他说的2032年这个时间点也不是随便说的,那一年中国人口结构会发生一个很关键的变化,就是60后这批人开始大规模退休,而00后这批人购房需求还没起来,中间会有一个青黄不接的时期,这个时期里,那些人口吸引力不够强的城市,房地产市场会非常难受。

这个判断不是让你别买房,是让你想清楚你买房的目的,如果你就是在石家庄工作生活,打算长期待下去,250万买个新盘改善居住条件,这没问题,房子的居住属性永远是第一位的,你住得舒服,就算以后不好卖也无所谓。

但如果你买房是为了投资,或者想着过几年换个城市再把房子卖掉,那就得掂量掂量了,因为到时候你可能会发现,这套房子成了你最难处理的资产,不是说它会贬值到一文不值,是说你想脱手的时候,市场里已经没有足够的流动性来承接了,你要么大幅降价,要么长期挂牌,要么就只能继续持有。

小贴士:如果你现在手里有闲钱,在考虑要不要在石家庄这类城市买房,最简单的判断方法就是问自己两个问题,第一,你会在这个城市待多久,第二,这个城市十年后的年轻人会比现在多还是少,如果答案是＂不确定＂和＂可能会少＂,那你就得谨慎了,因为房子的流动性,本质上取决于未来有多少人愿意接你的盘,而不是这套房子现在值多少钱。