主城区成交主导，春节效应致2月缩量
2026年1-2月，石家庄房地产市场呈现"1月活跃、2月清淡”的典型季节性特征。受春节假期(2月17日)影响，2月新房成交1040套、面积12.94万平方米，整体处于传统淡季低位。
1月则表现相对稳健。根据克而瑞数据监测显示，长安、桥西、新华、裕华、高新城五区商品房企业销售面积TOP10合计成交9.32万平方米，销售金额达16.6亿元;商品住宅成交均价为15406元/m2，主力户型集中在120-140㎡，占比高达30.7%。
从累计数据看，1-2月商品房销售金额TOP20项目共成交25.35亿元，入榜门槛为0.67亿元。保利长安琅悦以2.76亿元居首，保利长安天曜紧随其后，凸显主城区优质项目对整体市场的支撑作用。
区域分化加剧:成交集中度与价格走势背离
2026年前两月，石家庄房地产市场区域分化特征愈发显著。数据显示，长安、桥西、新华、裕华、高新城五区商品住宅成交面积合计24.8万m，占全市总成交积的89.2%，市场交易高度集中于核心五区。
增速方面，新华区与裕华区表现亮眼，成交面积同比分别增长42.1%和38.8%;而桥西区则同比下降66.0%，反映出主城区内部需求活跃度的巨大差异。
价格走势更显反向分化。长安区和裕华区成交均价同比上涨13.6%和1.7%;而桥西区、新华区、高新区则分别下跌8.1%、14.3%和19.4%。这种“涨跌互现”的格局，揭示了不同区域面临的供需压力与市场预期差异。
周边区域如鹿泉、藁城、栾城及正定区域虽有土地供应和项目布局，但成交贡献度有限，未在核心成交数据中占据显著份额，进一步印证了“核心强、外围弱”的市场结构。
库存高企与去化压力:长安区承压较大
尽管部分区域成交回暖，但整体库存压力依然严峻。截至2026年初，石家庄商品住宅去化周期长达20个月，处于较高水平。其中长安区库存面积高达115.4万m2(建面),为各主城区之最，去化压力尤为突出。
这一现象与区域供应结构密切相关。长安区作为城市北拓主轴，近年承接和平东路片区和太平河片区改造与新增开发项目，供应量持续高位，需求端末能同步放，导致库存积压。
相比之下，桥西区虽同样面临价格下行压力，但凭借其高端居住属性与配套成熟度，去化节奏相对稳定。裕华区则因稀缺土地资源与成熟商圈支撑，在价格上行的同时新项目的相继入市增加了市场热度。
需求结构趋稳:改善型产品成市场主流
在需求端，2026年初石家庄购房者偏好趋于清晰。1月数据显示，120-140m2 (建面)商品住宅成交占比达30.7%;1-2月累计该区间占比微升至38.6%，稳居首位。
总价段方面，150-200万元成为市场主流，占比高达23.4%。这一定价区间恰好覆盖了主城区多数刚改与改善型项目，反映出市场主力客群正从纯刚需向品质改善过渡。
用户关注度数据也佐证了这一趋势。1-2月，购房用户最关注的因素依次为户型(36.65%)、单价(29.56%)和区县商圈(24.54%);区域关注度排名中，长安(22.25%)、裕华(13.02%)、鹿泉(12.92%)位列前三，显示核心区与潜力新区并重的选择逻辑。
值得关注的是，高新区虽未在成交数据中单独列出，但在1月区域关注度中以17.97%位居第二，仅次于长安区，显示出其作为产业高地对购房者的长期吸引力，
政策与预期:市场进入"稳预期、优供给”新阶段
2026年初，中央与地方政策协同发力，推动房地产市场向“止跌回稳”迈进。央行强调推动保障性住房再贷款落地，完善房地产金融基础制度;住建部则聚焦老旧电梯更新等民生工程，提升居住品质。
地方层面，石家庄虽未出台大幅刺激政策，但通过优化城市规划引导市场预期。根据已批复的国土空间总体规划，城市将形成一主四辅两带”格局，高新区、经开区纳入主城范围，重点发展生物医药与电子信息产业。
这一战略定位直接影响区域价值预期。高新区依托千亿级电子信息产业集群(含中电科13所、54所等)，鹿泉区则借力产业升级吸引就业人口为住房需求提供长期支撑。
与此同时，市场预期趋于理性。住房市场预期指数为-0.7，表明购房者观望情绪仍存，但恐慌性抛售并末出现。二手房交易占比上升，部分分流新房需求，也反映出市场正在从"单边上涨”转向“租购并举、新旧联动”的成熟阶段。
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