石家庄的学区房还能「火」多久?

一面，是一线牛校本部片内的学区房价格明显降温，三、四万块的「逆天」成交彻底作古；另一面，则是它们在成交上的相当活跃，一年两轮的学区房交易旺季，在去年下半年如期而至，它们在10月和11月甚至成了楼市行情里的「风景这边独好」。尤其是第四十三中学（石家庄外国语学校）校本部片内，成交规模高、速度快，能「直通」「石二外」（石家庄第二外国语学校）的翰墨儒林小区，成交单价能维持在两万五上下。这种魔幻的场面，到了今年（2026年）上半年，大概率也不会有什么变化。

记住这个小区和这组数据，后面要考。

在舆论场看来，「学区房」除了两轮政策暴击带来的「近忧」，还有一项「远虑」，那就是「出生人口的下降」，将对学区房产生「掀桌子」的效果。

事实上，在石家庄人口的「基本盘」里，也确实能嗅到这项危机的味道，尤其是在2022年，更是出现了人口的「死亡交叉」（出生人口首次低于死亡人口）；也是从这一年开始，石家庄常住人口要想维持住「持续净流入」的趋势，就必须把新增人口的「引擎」，从「本地净增」模式切换到「外地流入」模式。

从某种意义上看，「石家庄都市圈」能得到最高决策层认可，不仅是它划定了石家庄的「势力范围」，也给石家庄划定了持续发展的「基本盘」。新增人口要切换模式，基本盘自然首当其冲。

可人口又不是「韭菜」，岂是说割就能割的？能把人口吸引来，要能给每个人充足且充满希望的发展空间，归根到底，还是要靠经济活力和公建配套。这其中，「优质教育资源」的吸引力至少能摆上前三位。说得再直白些，谁身边没遇到过，为了孩子能在省会接受更好的教育，拖家带口搬进主城区的？

因此，我们才能在数据上，看到和出生人口减少同时出现的另一项趋势：

市辖区，尤其是主城区的小学生和初中生同比增速，不仅跑赢了全市「大盘」，还能维持在幅度可观的正增长上。

如果把数据进一步向优质教育资源收缩，这种趋势就越发强烈。我们甚至可以断言：即便出生人口在未来能锐减到极其低的规模，入学需求也因此羸弱，但和本就稀缺，在石家庄更是被缩小到「仅有三所初中能被列为一线牛校」的优质教育资源放在一起，这些牛校依然紧俏。

石家庄决策层也是意识到了它们的威力，才会通过真阳光招生，将这种威力收入麾下，并将它们投射到城市规划要重点打造的板块上。也因此，被决策层要求「率先突破」的高铁片区和太平河片区，以及被要求「尽快见效」的和平东路片区，才会被「唯三」的一线牛校分别「包干」。这其中，第四十三中学（石家庄外国语学校）包干了太平河片区，还在2024年升格为「市属中学」，并由「石家庄外国语学校」取代编号「43」，成为正式名称，足见其地位和分量。

但在普通百姓看来，即便把新校区开到了太平河，可这所学校的「根」，还是位于育才街318号；它的成色高与低，吸引力强与弱，依然要靠校本部的「金字招牌」；它的学区房底色：

更要靠这里。

去年的9月2日，位于富强大街与槐安东路交汇处东南角的商品住宅用地成交，在石家庄的学区房市场上引起了一片骚动，原因有两项：其一，这块地位于第四十三中学校本部公办初中的划片范围之内。其二，这块地是这个划片范围内：

在过去十年出让的唯一一块商品住宅用地。

因为这块地的成交，还产生了两个结果：其一，是「直接结果」，拿地开发商——「石家庄蕴联」的底细，被吃瓜群众们翻了个底朝天，仅「天眼查」显示的浏览量，就翻了一倍。这家开发商有两个股东：其中，槐底持股51%，城发投旗下的住建集团（通过石家庄国晖）持股49%。两家的分工也很清楚：这块地是槐底土地储备之一；至于住建集团，它本就掌握石家庄市辖区的「一级开发」牌照，最近又通过首个交付的商品房项目——云澜悦府，证明了它过硬的开发能力（小回作为云澜悦府的业主，可以证明）。

其二，则是「间接结果」，第四十三中学校本部片内的学区房成交结构，自9月以来发生了微妙变化：小户型、小面积和低总价的二手房，成交依然比较活跃；可如果（建筑）面积超过八、九十平方米，居室数达到或超过三个，小区品质高一些，居住价值大一些的二手房，活跃度反而下来了。原因也很简单：

但凡是「自住」和「入学」兼顾的购房需求，都打算等等这个新项目。

尽管这块地的容积率是2.4，放在过去五年让「容积率2.0」深入人心的石家庄楼市里，着实有些格格不入。可小回的调研结果，却显示出截然相反的结果：购房需求对这块地表现出极大的宽容度，即便容积率不是2.0：

只要能确定划入第四十三中学的校本部。

小回在前文拆解的石家庄学区房那巨大的「惯性」和「威力」，在这里暴露无遗。这种惯性和威力，甚至颠覆了项目规划和产品设计的传统理念，让开发商敢于在这个过去十年唯一的一块商品住宅用地上：

把户型做大。

在已经公布的项目规划里，（建筑）面积超过140平方米，能越过「普宅（普通住宅）」与非「普宅」传统界限的房源数量，甚至超过了七成（336套，占总量的71.79%），说实话，也就这个项目能如此「大胆」。

当然，除了容积率，过去五年六轮产品力新政所产生的全部红利，都会落地在这个项目上，毫无疑问。有政策红利不去占，那就是开发商脑子进水了。

对于「地主」槐底来说，这块地算是「投石问路」：即便这些年「经历了些风雨」，但不可否认，槐底绝对算是石家庄「转型」最成功的城中村。可商贸做得再热闹，在当下的大环境里，槐底还是需要更多、更稳健的变现渠道。翻翻家底，最有想象空间的，便是土地储备。仅就前述这块地而言，富强大街与槐安东路交汇处东南角的位置，妥妥的一环边，裕华区的核心，其城市界面和公建配套，不遑多让；至于土地储备里的其他地块，情况相似。

何况，槐底本就横跨两座一线牛校（第四十中学和第四十三中学）校本部的划片范围，这就为其土地储备的价值「叠上了Buff」。可这价值有多高，在当下的楼市行情里，大家心里都没底。因此，投石问路的第一个项目，便落在了这块地上。

可以确定的是，新项目已经在第四十三中学校本部公办初中的划片范围之内，但这个「Buff」还没叠满，有关方面打算继续「加码」。至于要加到什么程度，还记得前文让大家记住的翰墨儒林小区吗？这个成交价格和成交量都是「独一档」的存在，就是参照物。

静候官宣吧。