石家庄的隐秘故事:裕华路穿越八十年,终与天正握手

1948年初，刚刚解放才三个多月的石家庄，来了个年轻人。

他叫韩群，尽管当时才二十四岁，但却是毕业于北京大学建筑系的高材生。党组织的召唤，让他在临近毕业的时候决定，到这个和家乡远隔一千多公里的陌生城市工作。可能连他自己都没想到，这项决定，不仅让他成了第一代「石漂」：

更直接影响了这座城市接下来八十年的发展史。

接下来的五年，韩群和他的同事们从零开始，一边大力整饬石家庄的基础设施，修缮道路，拆违清障，为五年后的「风口」开启做好准备；另一边，则着手编制城市管理的规章制度，为现代石家庄搭建好了政策「基座」。

五年后的历史风口还是到来了：先是在「一五」期间，石家庄被列为「全国重点建设城市」；然后是「156工程」（中国从苏联与东欧国家引进的156项工业项目）中仅有的三个医药项目里，有两个落在了石家庄，为今日石家庄产业的「四梁八柱」奠基；最后，就是河北省政府就「省会迁往石家庄的」的请示，中央批了，确定在1957年以前完成搬迁。

也是这个时候，石家庄的第一版「城市总体规划」编制启动，牵头人便是彼时三十不到，却已在石家庄扎根五年多的韩群。

三项风口之下，当时的石家庄已是铁路交通的要冲（「交通中心」）；不出五年，就是新中国的纺织和医药基地（「经济中心」、「产业中心」）；到了1957年，又将是河北省的省会（「政治中心」）。这样一座集政治、经济和交通中心于一身的城市，它的总体规划注定不能马虎：构建的产业，动辄就是「国家级」，既要给出当下的承接空间，也得留出未来的扩张空间；和产业一起来的，是规模庞大的产业工人，五湖四海、拖家带口、人吃马喂的，要给他们划定居住和生活的空间，既要离产业基地比较近，还要在周边把公建配套配齐；和省会一起搬来的，是各大机关单位，要在产业区和配套居住区之外，划定出独立的「政务区」；既然已经是省会城市了，那就是河北省的「门面」，理应要有省会城市的形象和分量。

于是，在这份总体规划中，石家庄确定了「两翼齐飞」、「拉开框架」的城市布局，在后来的京广铁路以西，是以老火车站为核心撑起来的老城区；铁路以东则是以产业为「犁」，以道路为「脉」的新城区。看起来，是「东西联动」，可实际上，产业功能在东北，政务功能在东南，「向东」就成了石家庄城市扩张的主方向。

韩群和石家庄城市规划的先驱们可能不会想到，这项决策这一执行，就是八十年，直到今天；即便是城市中轴线从京广铁路「移师」到了复兴大街，可「向东」没变，「西侧老城、东侧新城」，「西侧城市（以城市功能为主）、东侧产业（以产业功能主导）」的格局也没变。

这似乎成了现代石家庄的「命格」。有些时候，你必须要相信，「命格」东西还真存在。

那么，谁来担当连接桥东、桥西的东西向中轴线呢？彼时，现在的中山路已初具规模；在现在的和平东路上，两项支柱产业已经落地，工业厂区正干得如火如荼。拿它俩中的任何一个，来担当这条东西向的中轴线，既条件充分，又实至名归。

然而，韩群却提出了一项全新的方案：从当时的「大兴纱厂」（大兴街）一路向东，终到方北，规划一条双向六车道的主干道，并在沿线预留出省会搬迁后机关单位入驻用地。也因此，韩群为它命名：

「省府大街」。

看到这个名字，相信不少人会一脸懵逼，但它现在的名字，却是响当当：

裕华路。

今天的裕华路，因为一东一西，分别坐落着省委和省政府，且沿线的省直机关单位云集，被称为「河北第一大道」；也因为省会的行政中心地位，让裕华路担当了「迎宾大道」的职能。然而，很多人想不到的是，这条主干道能有今天双向八车道的规格；仅分车绿化带的宽度就能超过一米五，在石家庄找不到第二条主干道能有这样的待遇，追溯起来，全赖第一版城市总体规划埋好了伏笔。

在规划中，韩群提出，「省府大街」的定位是「行政文化轴线」，即便省会搬迁后来出现了波折，这项定位也被坚持下来。就因为这个「坚持」，才能在规划图上，给这条路留下了充足的扩建空间，52年后（2005年）拓宽至双向六车道，56年后（2009年）又拓宽至双向八车道，才能顺利落地。更为重要的是，他还在规划里，将位于铁路以西的南马路设置为与省府大街一样的宽度、标高和绿化标准，为两条道路有朝一日实现贯通留好了条件。

今天的裕华路，西起上庄大街，近抵西部山前；东至东三环，直达产业「心脏」，全长约26公里。从自然和生态，越过核心与繁华，连通政务与中枢，终抵产业和底气：

它既是石家庄「来时路」的缩影，也是「何处去」的先声。

韩群在规划中预留好的裕华路东西贯通，直到24年后的1979年12月才实现。接着，是三年后的1982年12月，「裕华路」完成名称上的「大一统」，韩群设想的「行政文化轴线」终于实现。

然而，彼时的裕华路，只有双向四车道，别说做什么「河北第一大道」，但凡交通压力稍微大一点，拥堵就来了。于是，2003年，石家庄启动城市道路大修，裕华路位列其中，将双向四车道升级为双向六车道，高峰期机动车的通行能力实现了翻倍。

据说，这次拓宽改造前，有关方面专门查阅了历史上的规划文件，发现了早在第一版城市总体规划，就给裕华路留足了空间，拆迁压力大幅下降。这种惊喜感，就如同后辈挖出了前辈早已埋好、以待今日的宝藏。也因此，这次拓宽改造完成才三年多，趁着「三年大变样」的东风，裕华路又启动了新一轮的拓宽改造，并升级到了双向八车道，机动车的通行能力又上升了两成。

鲜为人知的是，「2003年」在河北的城市发展史上，堪称「转折点」：2000年的时候，河北的常住人口城镇化率刚刚迈过两成半的水平（26.09%）；可到了2003年，局面大变，常住人口城镇化率不仅一举迈上「三成」的大关，更是直接顶到了三成三（33.51%）的水平。

数据略显冰冷，可回想一下，在那年头，「城里人」就如同一个响当当的头衔，是在老家能引来侧目和关注的成就。

三年时间，这超过7%的城镇化率增幅，和彼时常住人口放在一起，就意味着有将近五百万人在三年内进入了城市。这股浪潮放在石家庄，规模和幅度更是「恐怖」：也是在2003年，石家庄的常住人口城镇化率更是接近了四成（39.24%）。

如此庞大的常住人口进入城市，日常如交通出行形成的巨大压力，自然倒逼石家庄的公建配套必须跟上节奏，实现提档升级，以裕华路为首的交通路网要拓宽改造不仅要做，速度还得快；而需求如居住生活，则孕育出全新的房地产市场，并在未来的二十年爆发出巨大的能量，成立于这一年的天正，瞄准的就是这块「新大陆」。

在业内，河北被认为是购房需求的「富矿」，全国性品牌开发商的「围猎场」。不说别的，看常住人口城镇化率直到今天，距八成的行业公认天花板水平，还有接近两成的差距；即便是石家庄，常住人口城镇化率已有超过七成（72.66%），也有不到一成的空间。

况且，2025年的「好房子」已成新一轮楼市政策的核心，可即便我们把好房子的概念，放宽到2021年以来的「容积率2.0」，连「层高三米」，节能降耗，空间合理，「得房率超过八成」这些指标都不要，也只是四年前的事情；四年间，就算是政府开足马力供新地块，开发商加足马力干开发，能算是好房子的房产扔到石家庄的住宅总量里：

连1%都不到。

因此，不必怀疑，楼市还有需求，只不过，城镇化浪潮开始、裕华路升级和天正诞生之时，是「在城里没房住」的刚需主导；到了今天，则是人均住房建筑面积超过44平方米（44.10平方米，2023年）的现实，以及「有房住，但房子不够好」的改善主导。

谁能看清这项现实，谁就能抢先拿到通向未来楼市的「入场券」。很遗憾，河北本土的开发商，甚少有人提前看到这项趋势；即便是看清了，可没能及时脱身转型，最后也倒在了历史的沙滩上。于是，河北楼市的广阔天地，只剩被全国性品牌开发商围猎。

天正「想明白」得很早。2010年，它开发的金域蓝湾项目，把绿地率提高到了四成，这比同期其他项目要高出30%；把得房率提高到了八成以上，又比同期其他项目高出七个百分点；在园林景观上，它堆功能，从中央水景、健身步道、儿童游乐，到四季有花、三季有果；在公共区域上，它上配置，地面和地下的双单元大堂，全部做到了精装修交付。

放在今天的新项目上，这些都是标配。可别忘了，金域蓝湾是十六年前的项目，放在那时，别说在衡水，即便放在石家庄也非常少见，尤其是在那个卖「图纸房」都能躺赚的「草莽时代」，死磕产品力的天正就显得相当另类了。也因此，这个项目成了天正的成名之作，被评为「河北优质工程」，并多次被有关方面组织各路开发商观摩讲评，打算推而广之。

事实证明，能做到塌心学习的本土开发商寥寥无几，否则，也不至于今天只剩下了天正这几家。可天正却扛着「产品力」的大旗，从衡水出发，开启了向河北，乃至全国的版图扩张序幕。

然而，官网显示，时至今日，天正只在河北、山东、宁夏和海南等四个省，以及石家庄、衡水、邯郸、沧州和三亚等九座城市「插旗」，开发的项目也只有64个。和其他动辄百城、千城的开发商相比，天正的摊子铺得也太慢、太小了。放在楼市的草莽时代，把天正放进洋洋洒洒、成千上万的开发商里，几乎被淹没掉了。可在其他开发商「眼看他起高楼、又眼看它楼塌了」的时候，天正却悄无声息地走到了河北本土民营开发商的头排位置。

仅以「三条红线」为例：尽管这政策刚刚宣告作古，可它代表的「开发商安全与否」，早已在楼市深入人心。我们拿这把尺子，来量量天正，就能发现，它的资产负债率不到四成（36%，不含预收款），净负债是-41%，现金短债比更是超过1001%。这样的资产和债务状况，已经不能用「稳健」形容，甚至是有些「保守」。

可这年头，「能活得久」才是硬道理。

2025年的5月21日，位于原华药南厂区的[2025]015号地挂牌截止，有四家开发商足额缴纳了1.15亿元的保证金，坐进了竞买席。谁也没想到，这块地竟成了去年（2025年）石家庄土地市场上，唯一一块让开发商抢破头的商品住宅用地，就像谁也没想到，能和保利缠斗了三个半小时，较量了175轮的，不是中海，而是天正。

通过这场「天王山之战」，人们终于看到了天正进驻石家庄的决心，是有多么的强烈。

然而，鲜为人知的是，天正和石家庄的结缘，恐怕要比这场抢地大战还要早。坊间传闻，天正曾打算把集团总部搬到石家庄，选址范围也是异常明确：

裕华路沿线。

想来，能做出「进驻石家庄」的战略决策，对于这家从衡水走向全国，却行事低调，不喜张扬的开发商而言，再正常不过：「低调」和「谨慎」是做事风格，可要想把企业做大，实力做强，就必须把企业送到一个更大的平台，更辽阔的市场。石家庄是河北的省会，仅主城区一年的商品住宅销售规模，就比天正进驻的省内其他城市加在一起还要多；裕华路又是省直机关单位扎堆驻扎的板块，做这一行，没有理由不去靠拢政府。

对于购房者而言，天正出现在石家庄，也是好事一件：在全国性品牌开发商退潮撤出的背景之下，能在品牌上多一个选择，谁都不会嫌多。

因此，尽管那场天王山之战，天正功败垂成，可大家都知道，距它最终落地的时间，已经不远。

三个月后的8月8日，时代汽车广场地块挂牌出让，天正是唯一的竞买人，顺利拿下。进驻石家庄的第一个项目，还是选在了裕华路上（准确位置是裕华东路与谈固东街交汇处东南角）：

天正对裕华路的衷心真是天地可鉴。

走南闯北、四省插旗的这些年，天正也没闲着。就在前年（2024年），天正实施了「产品升标」，从「园林景观」、「地下车库」、「精装大堂」和「室内交付」四个层面下手。

比如园林景观，天正对「水」真是情有独钟，从二十三年前的金域蓝湾到现在，一以贯之；即便北方气候养不住「广阔」、「水深」的大湖，天正也要通过镜面薄水，给小区增添水的灵动。在中央区域，结合楼栋位置，让水面穿梭期间；在公区景墙，打造水景幕墙；在游园动线上，构建伴水路径；在功能上，兼顾老、中、青、小四代的需求，谁都不怠慢。

左右滑动查看以邯郸天正凤鸣九章为例 天正「产品升标」中「园林景观」升标之处

再比如地下车库，天正甚至把基本完成，即将交付的邯郸凤麒东院地下车库刨开，按照新标准重建提升。

何况，天正进驻海南三亚也已经一年多，在那个财富扎堆、强手如云的楼市不仅能活下来，在售项目也扩充到了两个，看样子打算长期深耕。经历过这般锤炼，此时依然扛着产品力大旗的天正，就出现在了石家庄。

这也是我在看过天正在石家庄第一个项目的规划时，最直观的感受：这块地的面积超过三万平方米（约3.31万平方米），一共规划了11栋商品住宅。这其中，居然没有一栋低于11层的类洋房。换言之，这将是一个有且只有小高层（住宅）的项目。

如此规划带来的，便是这个项目的商品住宅楼栋数，要比这些年常见的「类洋房+小高层（住宅）」传统搭配，少了1/3。地块还是那么大，可楼栋数减少了，直接导致的是楼间距的迅速放大。

仔细看这个项目的楼间距，普遍在37至44米之间；最小的，是5号楼和6号楼之间，是30米（约30.25米）；可6号楼位于小区的中央，换言之，它就是「楼王」之一，面前便是（建筑）面积超过2600平方米（约2640平方米）的中心景观区，以天正的一贯风格，以及前年的「产品升标」，势必要在这里大做文章；即便是采光，东侧的8号楼和9号楼之间，就是将近50米（约48.40米）的楼间距，换言之，6号楼的东南方向便是一马平川，至于西南方向，则是3号楼，以及它面前隔环裕路相望的银通小区，楼间距更是超过了60米（约64.78米），加上银通小区普遍的六层高度，这边也是一马平川。

没有类洋房挤占楼栋数，抢楼间距，这个项目把在北方城市弥足珍贵的「采光权」，全都给了小高层（住宅）。

结合项目规划，加上小回独家的第一手消息，对于购房者而言，这个项目在产品力上，可以做这些期待：

「容积率2.0」，石家庄「好房子」的入场券算是拿到了手。

室内方面，南向飘窗，北侧的设备平台和阳台，新政该给的「不计容建筑面积」和「结构」，它全有；该给的「赠送面积」，也一定会拉满。

更为重要的是，即便是面积最小的户型，居然也能实现南向的「四面宽」；通俗说，就是户型的南向，能有四个房间可以享受采光，包括客厅、一间主卧，以及两间次卧；加上它比常规项目更大的楼间距，户型内的采光效果有多「爽」，可想而知。

公区方面，下沉庭院、业主会所、架空层和集中绿地，新政该有的，这个项目也全有。尤其是集中绿地，这个项目有两块，合计面积超过3300平方米（约3314.55平方米），尤其是5、6、8、9号楼合围的集中绿地，面积最大，势必是天正「施展魔法」的最大舞台；

体育活动场地有两块，合计面积接近700平方米（约690平方米），老人和孩子的活动空间都在这里；

至于新项目必须配建的街角公园，天正把它放在了项目的东南角，面向铺西街与环裕路的交汇处，面积接近一千个平方（约994.37平方米），它将成为天正奉献给石家庄人的一份礼物。

实在抱歉，我能剧透的，也只有这么多。不过，也不用等太久了：就在2月1日，天正在石家庄第一个项目的展厅，已经在裕华万达广场的一层亮相。到了4月春暖花开之日，它的售楼处、园林景观和实体房就将呈现。届时，就让我们看看这个苦心孤诣进驻石家庄的开发商，到底有多少成色。